专家:房产税替代“土地财政”是大势所趋

中国社会科学在线张鑫2013-11-20 11:00
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  【核心提示】对于处于卖方市场的楼市,从抑制需求设计的一些现行政策,无论是限价、限购、限贷,还是征收住房转让所得税,都难免出现“越调越涨”的现象。因此,以房产税替代“土地财政”,从供给方面入手调控楼市才是有效的选择。

房产税替代“土地财政”是大势所趋

  基于买方市场和卖方市场的不同特征,宏观经济调控的重点也不同。在卖方市场上,由于商品供不应求,即使质次价高也能被销售出去,价格呈现上涨趋势。此时,企业投资意愿也非常强烈,宏观经济调控的重点是增加供给,同时抑制投资膨胀和通货膨胀。与此相反,在买方市场条件下,“生产者主导”转化为“消费者主导”,要求宏观经济调控的重点由供给政策转向需求政策,如加快产业升级、刺激需求等。这样大致可以解释,对于处于卖方市场的楼市,从抑制需求设计的一些现行政策,无论是限价、限购、限贷,还是征收住房转让所得税,都难免出现“越调越涨”的现象。因此,以房产税替代“土地财政”,从供给方面入手调控楼市才是有效的选择。

  我国楼市还处于卖方市场

  从长远看,我国正处于城镇化加速发展时期,土地的稀缺性、收入水平的提高、需求拉动等因素,将导致房地产价格总水平呈现上涨的趋势。这进一步强化了房价上涨的心理预期。加上房地产投资性或投机性需求的兴风作浪,房地产虚假繁荣的泡沫也在不断膨胀。

  同时,基于住房的民生性和较大的派生需求,我国房地产市场的发展还担负着保障民生、推进城镇化、扩大内需等历史任务。如果房价过高,超过居民的购买能力,这种内在需求和任务都将难以实现。这也正是近些年来我国政府不断出台严厉的调控政策,抑制房地产投机,甚至不惜动用行政手段干预楼市的重要原因。

  从供给方面入手调控楼市,是指从供给角度实施结构优化、价格管制,以增加住房的有效供给,满足普通老百姓住房消费合理需求的增长。由于我国土地所有制的性质及其与建筑物的不可分离性,住房供给的数量和价格由政府、企业和市场需求共同决定,其中政府提供土地的数量及其价格,对房地产企业提供住房的数量及其价格影响较大。而供求的均衡不仅取决于住房供给的数量,而且取决于住房供给的价格。况且楼市调控的真正目的并不是实现包括投资性住房需求在内的供求平衡,而是要保障居民的基本住房要求,实现房地产市场和经济的健康发展。我国普通居民对城镇住房的刚性需求大,但限于房价大大超过收入水平和支付能力,这种合理的消费需求尤其需要通过降低住房供给的价格来实现。

  供方调控须改革“土地财政”模式

  住房价格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他开发成本和企业利润等构成,其中地价占比达到40%。越是发达的城市,越是繁华地段,地价在住房价格中的比例也越高。地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。我国土地使用权转让的一级市场由地方政府垄断。地方政府通过竞价拍卖土地使用权,在获得巨额预算外收入、促进地方经济高速发展的同时,也成了房价高涨的重要推手。

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