叶檀:如何高效利用土地?

叶檀:如何高效利用土地?

  全民大迁移时代,人们用脚投票,对城市前景进行选择。

  据李迅雷先生统计,从2001年至2012年,广东省人口增长了21.3%,浙江人口增长了15.8%,北京人口增长了49.4%,上海人口增长了42.7%,天津人口增长了40.7%。但贵州、广西、河南、安徽等中西部省份的人口却出现了净减少,尽管这些地区的人口出生率还高于全国平均水平。

  这些人口迁出的地区,省会城市人口还在继续上升,笔者查阅,从2000年到2010年贵阳市常住人口增加了60万,南宁增加了45.36万,合肥增加了123万。第六次人口普查结果显示,2010年末在城镇居住的人口达到548.8万,比2000年增加182.1万;加上乡村人口,共增长197万。

  从人口迁移、资金流入角度,可以得出较为准确的结论,人口在往经济发达的东部沿海地区迁移,在往资源集聚的大城市迁移。从2000年开始的10年间,是富裕人群通过买房、投资等手段,向大城市汇聚。而在城镇化阶段,则需要通过资源的高效、公平配置,解决多数人的城镇化问题。

  人口流入的大城市需要更多的非农用地,除了保证城市生活所需的生鲜蔬菜之外,大城市尤其是一线城市保留农用地,直接导致土地效率使用低下。笔者支持土地向高效地区配置,最好是与资金流入、人口流入速度挂钩。

  作为长期办法,以资金、人口设计出与土地挂钩的指数,指数上升,则中央政府在当地释放相对应的农用地转为非农用地。如北京常住人口增加,则北京的非农用地可以进一步减少,直到最终消失,成为没有农业的城市。

  不必担心农业用地消失,当大城市人口集聚可以置换出农业大区更多的农用地,这些地区可以成为中国的粮仓,成为中国的绿肺,可以集约用地建立相对大的农场经济,比现在各个县都建一个工业新区,效率要高得多。

  现在的问题是,缺乏正确的激励机制,因为农业产出少,没有地方政府愿意保留大块的农用地,坐视本地地价低迷、GDP不振。各地互相进行工业竞争,连手段都是相同的,你开发工业园区,我也开发工业园区,这个世界谁怕谁啊。结果就是不管合不合适发展重化工业,全国到处都是化工园区、高新技术园区、物流园区,逮着个理由就圈地,造成了土地的极大浪费。

  按照李迅雷先生引用的数据,从2000年至2010年,全国人均城镇工矿用地从130平方米提高至142平方米。任志强先生今年8月在博鳌房地产论坛上表示,今年上半年土地价格尤其是住宅地价格上涨应该关注另外一个指数,在今年总的用地供应量的增加过程中,我国工业用地占的比重非常大,中国大中城市和国外城市对比,纽约、伦敦、新加坡等等,在城市发展过程中,工业所占的用地数量是非常少的,但在国内,相当一部分工业重镇的工业用地,已经达到了用地总量的40%到50%,平均下来是占26%以上。住宅用地的升值过程中,相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近,而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值,这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务,而中国并不是这样。

  如果以人口与资金指数作为各地土地指标的依据,可以避免土地的无度浪费。那些吸纳常住人口、获得更多土地的城市,应该有另外一项考核指标,就是户籍人口增加了多少,实际城镇化率是多少,是否在发展的过程中通过户籍改革,为真实城镇化作出了贡献,而不是任由外地人口常住就业,到年老力衰就赶回老家。如此一来,那些农村用地集中的地区就有了更多的腾挪空间,也就没有那么大的养老压力。郑州用地多,解决的户口也应该多,这样河南农村地区就可以松一口气。

  用地与真实城镇化相呼应,没有比常住人口、户籍人口、房价等资产品价格更好的数据了,用一个指数高效利用土地,逼迫地方政府承担真实城镇化的成本,才是避免未来空洞化的高效捷径。

  上述办法的前提是人口稳定,如果人口集中到城市,农业地区出生率居高不下,填满了空地,那么,除了精细小农经济加大城市的模式,没有其他路可走。

(每日经济新闻)

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