14家房企公布前10月销售业绩 暴利时代或终结

截至目前,已有14家房企公布前10月销售业绩,销售额都超过年度任务的九成,万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩,14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿,同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是,三季报显示,净利润率从之前的24.6%,下滑至单季度9.1%,创2008年以来的新低。

对此,业内人士指出,2012年以来市场反弹,回暖有力,房企销售回款增加明显。与此同时,房企依赖土地升值带来的收益大大降低,房地产行业暴利时代或已结束,但百姓期望房价下降较为困难。

销售大增

中原地产市场研究部统计数据显示:截至目前,已经有14家公布前10月销售业绩,合计前10月销售额突破4989亿,同比上涨35.4%。这意味着,房企大多创造历史最高销售纪录,完成销售额超过年度任务的九成,万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩。

数据显示,融创10月单月销售62.5亿元,前10月营收总额388.6亿元,同比上涨70%;万科10月单月销售173.5亿元,前10月营收总额1458.5亿元,同比上涨32.57%;恒大单月销售166.2亿元,前10月营收总额912.7亿元,上涨25.3%。奥园10月单月10.4亿元,营收总额65.5亿元,同比上涨73.6%;瑞房更是以88.25亿元营收总额,同比涨幅高达170%。

中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,自2012年以来,房地产市场持续回暖,成交量连创新高,而房价高企进一步带动潜在购房者提前入市,自然房企均得到了好的收成。

的确,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年10月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米,环比9月上涨1.24%,自2012年6月以来连续第17个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.17个百分点,

CRIC研究中心报告显示,2013年上半年房价上涨原因有以下三点:首先,从企业来看,市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金,企业没有降价跑量的动力。其次,从供应方面来看,市场持续回暖使得企业库存逐渐减少,供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场,企业没有降价必要。最后,从需求来看,市场持续回暖增强了消费者信心,持观望态度的购房者逐渐入市,旺盛的需求也成为高房价的推手。

存量房逐月跌至历史最低水平,CRIC数据显示,由于前几年土地供应过少,致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降,典型城市中南京消化周期已不足5.2个月,而北京也不足6.1个月。存量的持续减少,使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。

利润下降

根据此前上市房企公布的三季报统计,2013年前三季度,132家房企实现营业收入3954亿元,同比上涨36.9%。净利润达到443亿元,同比上涨24.6%。但值得注意的是,单季度来看,三季度的净利润率为9.1%。

链家地产市场研究部张旭表示,从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看,净利润涨幅远低于营业收入,房企的增收并未带来净利润的同比变化。他认为,结算周期是造成此次净利润下滑的主要原因。“从结算周期估计,2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点,这些项目在较为冷清的市场中,被迫‘以价换量’,在保销量和保利润之间选择了前者,带动了整体利润率下降。”

“土地价格飙升也是利润率下滑的重要原因。”张旭表示,之前房企低价购地,依赖土地升值带来收益。但随着地越来越稀缺,近两年地价飙升,也使房企可图之利逐渐减少。

的确,美联物业数据显示,北京前三季度土地成交面积723万平方米,成交总额为1121.4亿元,较2012年同期上涨135.9%。上海前三季度成交847万平方米,成交总额为1447亿元,同比上涨323.6%。广州方面,前三季度成交总额达181.7亿元,同比上涨184.2%。深圳成交总额达258.3亿元,同比上涨440.4%。

从平均楼面价看,北京前九月平均楼面价11484.2元,较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%,上海前九月平均楼面价9142.3元,较2012年平均楼面价5484.6元上涨66.7%,广州则上涨99.1%,深圳更是高达109.2%。

美联物业全国研究中心王晖对此表示,虽然房价一直以较高的水平大幅增长,但相对于地价指标来说,地价更是激增,而高地价则进一步使房地产业高利润的终结。

负债高企

从9月开始,多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。CRIC数据显示,不包括即将发行大额美元债券的万达商业地产,近50天共有9家房地产公司在发行超过52.5亿美元约320亿人民币的债券。其中,9月17日,绿城中国率先发行了第一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据,10月24日,恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据,年息率为8.75%。

CRIC研究中心研究员朱大鸣指出,一方面,融资成本降低推动房企再融资,企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债,降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。另外,企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好,企业更多采取观望状态,减少投资力度的同时加大周转速度,因此,去年主要房企的土地存量出现一定的下降,企业急需在今年进行大面积的补充。

值得注意的是,此前知名财经评论人叶檀指出,房企负债率已达近10年最高值,已有高风险苗头。叶檀认为,负债率高企的房企未来风险不可测,一旦土地资产不再值钱,预售款下行,明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报,房地产业的资产负债率已达71.28%,是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中,共有104家企业的资产负债率超过50%,16家已超过80%的高位。

叶檀认为,在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下,随着明年三、四线城市房地产泡沫消退,土地不再值钱,城市债务水落石出,某些中小房企将步泡沫城市的后尘,出现实际破产。

但张旭认为,虽然房企的资产负债率创新高,但是房企的偿债能力并未出现明显变化,债务水平平稳。“预收款属未来有待确认的收入,大部分是期房,因此,从此角度看,房企资产负债率保持平稳,甚至小幅下降。”

因此,张旭指出,在负债平稳,资金链较好的背景下,房企扩张意愿增强,房企的净利润率在后市或会出现反弹,但是上涨的空间有限。

房价难降

“短期内房价难降。”张大伟分析认为,从目前市场看,房企销售任务完成较好,各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。因此,在量不是重点的背景下,为作高利润冲刺,房企或会在四季度的最后几个月开始惜售。

张大伟认为,从目前市场走势看,大部分企业对价格利润上涨已经形成共识,这种情况下,特别部分一二线城市的购房者部分已经陷入恐慌,各地日光盘迭出,房企惜售下,楼市四季度降价动力不足,上涨的趋势很难改变。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示,从房价上涨过快的一线城市来看,由于商品住宅用地长期供应稀缺,导致商品住宅市场中长期处于上涨状态,尤其是过去两年,由于楼市调控政策频出,开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用,但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲,过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。这意味着房企仍将利用稀缺的住房资源控制房价。

“但楼市很难复制过去几年的爆发式上涨,房地产行业的暴利时代已经结束。”张旭指出,在国家宏观调控下,房价上涨预期会有一定幅度降温,转而房价上涨幅度也将进一步遏制。

(经济参考报)

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