叶檀:一旦小产权房合法化 房价会不会崩溃?

近日,一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告,引发市场对新一轮改革方向的热议。这份被热议的报告对小产权房的态度,为小产权房合法化打开了一道门。

报告提出:在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。 在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

此处要害在于,土地转让制度改变抑制土地溢价,农村集体土地与国有土地平等进入市场,土地的供应量将大大增加。也许18亿亩红线之外的土地都有可能进入市场,地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头,而出售土地的农民势必要到城市落脚,人口城市化由此拉开序幕。对此,我们需在资金、就业、保障等方面做好充分的准备。

小产权房更是一个地雷阵。

北京数次清理过小产权房,表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配,根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产(行情专区)价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价,小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半,就是因为去除了土地交易过程中的大幅溢价。

小产权房数量的保守估计,全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁的统计,从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平方米(此数据基于各年国家统计局公告的数据累计),即1亿套左右,还有60多亿平方米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房(此数据基于住建部的统计),即6000万套小产权房,按100平方米3口人算,这些可供新增城镇人口近5亿人居住。

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