福州土地市场出现冰点 后市供应是否受影响 ?

东南快报 2013-10-17 08:22
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福州土地市场出现冰点 后市供应是否受影响 ?

福州土地出让现场(资料图)

自2013年福州首次土地出让后,不少人对福州今年的供地计划抱有很大的期待,毕竟经历去年仅成交13幅地块的悲惨成绩打击后,有实力的开发商都希望能在今年有所作为,多拿地,多开发,多发展。然而,在第二次、第三次、第四次土地出让后,主城区推地节奏和方向彻底引起开发商的担忧,清一色的商服用地,让住宅地块备显珍贵。10月1日,福州市国土局发布第五次土地出让公告,在出让的15幅地块中,涉及住宅用地仅有1块,这对于希望继续根植主城区的开发商来说,这个消息依然让人失望。随着年终临近,何时会适当增加住宅用地供应?今年住宅新盘量已然在减少,明年是否还将继续减少?

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现象

商服用地比重依然占主导

就在各地“地王”频频出现,土地市场持续发烧的影响下,加上年底临近,福州市政府也加快了供地的步伐,除了加大城郊土地的出让外,寸土寸金的主城区地块也顺应时势增加供应。10月1日,福州市国土资源局发布2013年福州第五次土地出让公告,在公告中,有15幅地块推出市场。这些地块中,仅有1幅住宅用地和1幅停车场用地,其余均为商服地块。

据了解,此次主推的几幅商服用地,不仅地块面积较小,在竞拍条件要求上也比较严格,有要求引进世界知名高端酒店,如鳌峰大桥边上22号地块和江滨西大道、凤湖路南侧的23号地块,两幅地块竞得人都承诺引进世界知名高端酒店品牌(温德姆、凯宾斯基、JW万豪、丽兹卡尔顿、铂尔曼、索菲特、半岛、华尔道夫、凯悦及香格里拉)之一入驻。还有要求竞得人自持自营家居建材超市,如位于原拓福广场的26号地块和位于鹤林片区横屿组团的6幅地块。

同时,此次出让的地块仅有3幅地块超过80亩。而这其中,主城区最稀罕的住宅用地,却挂出87.35亩的诱惑,不得不让开发商跃跃欲试。特别是该地块位于东部新城商务办公区附近,不管是地段、配套还是未来前景,都具有明显的优势。

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分析

瓶颈!市区土地越来越少

自去年以来,福州市土地市场一直存在这样一个尴尬处境:一方面政府在适当加大推地力度,另一方面开发商却大呼“拿不到地。”

当然,这些“拿不到的地”更多的是指市区住宅用地供应减少,毕竟土地是不可再生资源,这种资源是有限的,对于人口不断增加的福州市区来说,紧张的住宅用地状况在宏观调控后也显得更加明显。特别是近年来,福州市区改变推地方向,大幅减少住宅用地供应,不断加大力度推商服用地。为此让不少开发商坦言,“市区的地太珍贵,特别是住宅用地,想拿地都要争破头。”

确实,从2012年以来,市区供地已经大幅减少住宅用地供应量,全年挂牌出让13幅用地中住少商多。而2013年1月至今,在前4次成功出让的18幅地块中,涉及住宅的仅2幅,商服12幅,工业用地4幅。

福建申发置业有限公司总经理罗新指出,目前市区剩余可建设用地面积有限,且分布零散,空间和土地资源难以为继的问题十分突出,只有一些旧改项目将支撑未来市区的商品房供应量,很难再有大幅的优质地块推出。

对于开发商来说,选择有价值有市场的地块,永远是他们追逐的目标。市区由于在配套、城建、人口等方面都有着明显优势,因此一有合适地块,都会受到多家企业争夺。然而随着城市化进程的发展,城区的空间有限,有价值的地块也在逐渐减少,面对这种尴尬局面,零距离营销总经理陈晶也比较无奈地说:“这是城市化发展所带来的必然结果。”

严格!商服竞拍要求越来越高

随着宏观调控下商业项目的持续走红,福州市用地供应计划中的商服用地量大为增加,并且对竞拍的要求也越来越严格,从此前一些特殊地块要求配建四星以上酒店开始,到如今需要引进国际高端酒店,显然“只求数量不求质量”的现象早已成过去式。

“如此高要求也会将小开发商拒之门外。”罗新表示,为配合城市整体及区域的发展规划,细化了“竞买企业的资格要求”,对申请企业资质严格“把关”,适度提高门槛,这不仅能进一步促进整个城市建设以及形象提升,还能吸引更有实力的开发商前来。

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影响

高端酒店介入带来的利弊

开发商与星级酒店合作,在福州市场已经不是一件新鲜事,据了解,目前在福州市场上,一些大盘项目内的商务配套,基本上不是自持经营的星级酒店就是引入知名酒店合作。那么,与知名高端酒店的合作,是否就能为项目的发展带来价值提升?

其实,城市的经济、旅游发展为酒店的发展提供了市场,反过来,高端酒店的入驻,对于城市形象,城市服务软实力都有巨大的提升,也将促进这个城市的经济发展。“引进高端酒店对于开发商来讲,首先是借助酒店品牌进一步提升项目品牌知名度,其次开发商也可通过政府欲引进高端酒店的决心,而拿到相对优惠的政策。”罗新对记者表示,高端酒店的入驻不仅可以提升开发商所打造项目的物业服务品质,丰富项目产品线,满足商务人群的需求,同时可以营造一个区域的整体形象。

尽管“酒店+地产”的模式有如此多好处,却不是所有的开发商都愿意引进超高端酒店。从今年第二次土地出让中三坊七巷地块流拍就可以看出,由于要求该地块需引进安缦酒店,导致对此地块感兴趣的不少企业都望而却步。不仅如此,有业内人士还表示,目前市场上大部分高端酒店有存在盈利小的困扰,但是由于有些开发商希望借助品牌高端酒店背后的附加价值,并借助其品牌成功上位为高档楼盘,所以有时候是不得已而为之。

市区供地紧张转而向周边开发

自从福州市区减少商品房住宅地块出让,这几年,市区内商品房项目供应速度也明显降低,面对逐年减少的供应量,有购房者担忧,是否今后买房可选择的项目更少了,这对今后的房价又有没有影响?

对此,罗新认为,主城区土地供应减少尤其是宅地供应减少,或将影响到未来2-3年市区内商品房的供应。但是,由于目前商业地产所包含的项目产品线比较丰富,很多商服用地不一定都规划为写字楼、酒店、商铺等,反而不受限购的SOHO、LOFT、酒店公寓等产品同样也填充市场。同时,一些城改项目陆陆续续地启动,因此,供应量有影响但并不会有太大波动。随着城市不断扩张,周边县区融入市区的速度越来越快,而福州比较优质的土地资源还是在郊县,一些开发商必然转向周边区域开发。“与市区的商服用地相比,周边县市有合适的住宅用地,开发商还是更愿意拿。”

“市区住宅用地推量有所减少,项目开发速度却在不断提升,两者相互作用下,开发商手中的储备土地日渐减少。”陈晶认为,近期楼市成交量的上升,让开发商手中现金更为充裕,为此,开发商拿地热情逐渐活跃,大部分开发商对地段良好的优质地块拿地意向强烈。而受市区无地可拿,以及南屿、贵安、三江口等地规划不断落实等影响,让开发商拿地有新转变。

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