观点时评:“地王”频出背后土地市场四大趋势

观点地产网张宏伟2013-10-11 08:27
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  推荐语:今年以来,一二线城市地王频出导致局部地区出现面粉贵过面包,以至于国土部喊话“一线城市年内不再出地王”,更强调要坚持均衡供地,消除地价异常信号,确保第四季度土地市场平稳健康运行。本文细数前三季度各地高溢价的土地成交案例,认为短期措施治标不治本,并针对当前市场状况提出“地王”频出背后土地市场四大趋势。

  张宏伟 2013年三季度以来,“抢地潮”在一二线城市轮番上演,主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求,导致市场竞争愈加激烈。

  尤其是今年三季度,主流品牌房企向一二线核心城市加速布局,导致“地王”热潮由一线城市蔓延至二线城市,杭州、北京、上海3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列,土地市场量价齐升,为“地王”出现最集中的区域。此外,天津和武汉也有大体量地块高价成交,导致区域总价地王的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。

  数据显示,9月10重点城市中除深圳外均有住宅用地成交,重庆以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月,10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期,同比涨幅最高的3个城市为杭州、上海和北京,涨幅分别为382%、128%、114%,重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。

  9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平,上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月,10重点城市平均溢价率均同比增加,深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。

  2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势,同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”,高价地“地王”密集出现加剧了市场涨价的预期,短期内难以降温,北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。

  那么,对日渐升温的重点城市土地市场,政府调控政策是继续微调放松还是转向从严?当前地王频出是否会影响土地市场的走势?未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势?

  笔者认为,从短期内来讲,相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨,但是,这只能说是治标不治本的措施,要想根本解决地价过快上涨的局面,还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系,也应该建立起土地市场的长效性调控机制,稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲,未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势:

  首先,“地王”频出极有可能让房企再融资延后考虑,市场流动性会阶段性收紧,防止地王现象频出。

  近期,多家房企密集抛出再融资方案,大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据,截至9月3日,沪深两市已有21家房企抛再融资计划,其规模也增加至530亿元。

  但是,房企再融资不是那么容易就开放的。首先,深交所已经暂停接收房企再融资的申请,这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外,从当前市场表现来看,房企由于流动性相对宽裕,土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日,除了徐家汇中心地块“全国地王”之外,杭州华家池等地也会有地王出现,导致这一天成为地王日。“地王日”说明房企还是不太缺资金,这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎,极有可能让房企再融资延后考虑,使市场流动性阶段性小幅收紧,让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温,防止地王现象频出。

  其次,对于重点城市尤其是一线城市,可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施,比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”、限制单宗土地出让规模等。

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