楼市报告:当下需求仍旺盛看好年内的成交

观点地产网2013-10-06 23:41
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1、市场成交维持高度景气

全国房地产各项指标表现情况

房地产开发投资整体保持平稳,其中住宅、办公楼投资完成额同比持续回落,商业营业用房有所反复。

1-8月全国商品房销售金额45724亿元,同比上升34%,其中住宅38526亿元,同比上升36%。但两者销售增速均持续回落。

住宅新开工面积、竣工面积同比有所恢复,施工面积同比保持稳定。

1-8月全国土地购臵面积21482.3万平米,同比负增长9.4%。

70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨幅度持续收窄,一线城市领涨明显。

分化加剧,一二线城市继续领跑

一线城市:前8月,市场表现火热,同比均出现上涨。

二线城市:前8月,重庆、长沙、合肥、天津成交大幅上涨,成交均价亦所有上涨。

二线城市:前8月,除杭州环比下降,沈阳、武汉、西安均出现上涨。

二线城市:前8月,青岛、厦门、郑州、宁波成交量相比去年均有上涨。青岛涨幅最大,高达44.4%。

三线城市:前8月,除无锡同比出现下降,东莞、佛山、常州均有所上涨。

当前各城市库存情况

一线城市:北京、深圳库出现回落,广州、上海库存回落缓慢;北京、上海、深圳去化时间回落,广州有所反复。

二线城市:南京、青岛库存和去化时间出现回落,杭州、厦门库存有所反复。

三线城市:四个城市库存维持在高位,去化时间均有所反复。

2、房企业绩分化,大者恒大

业绩表现靓丽,分化明显

上半年品牌开发商业绩表现靓丽,同比大幅上涨,业绩完成率较高。

上半年A股上市房企营业收入2626.1亿元,大幅上涨44%,净利润356.6亿元,同比上涨30%。行业整体业绩向好。

从上市房企的业绩分布来看,万保招等龙头房企表现较好,与中小房企差距拉开明显。

大象起舞,规模房企增长速度更快。

大型房企普遍采取快周转的策略,业绩持续增长。未来大型房企的竞争优势更加明显,行业集中度将进一步提升。

品牌房企的全国化布局基本完成,未来将深耕已进入的城市,提高市场占有率,伴随重点城市的发展,其销售规模也将进一步提升。

上市房企现金流明显改善

房企资金来源改善明显,自筹资金比例下降,国内贷款和其它资金(包含定金及预收款,个人按揭贷款)占比上升。

房企资金成本下降:1-8月房地产信托成立规模为1551亿元,同比大幅上涨76%,但平均预期年收益率较去年下降0.5个百分点左右。

上半年销售回款好转明显,销售产品、提供劳务收到的现金比购买产品、接收劳务支出的现金高出462亿元。

上半年A股上市房企经营性产生的现金流为537亿元,筹资活动产生的现金流为813亿元。

上半年,剔除预收账款后A股上市房企资产负债率由2012年的50.2%下降到49.6%,偿债能力提升,招保万金为42.0%,表现更稳健。

房企补库存导致土地市场高度景气

虽然存货绝对量上升,但销售回款速度快,存货/预收账款处于低位。

由于供给端调控放松,房企现金充裕,预期稳定,补库存意愿强烈,房企补库存意愿拉动土地市场,溢价率上扬明显。

核心城市土地出让金和楼面价攀升明显。

3、我们依然看好年内的成交

8月宏观数据全面向好

国家近期一系列稳增长举措的推出和落实,稳定了社会预期,提振了市场信心,受市场需求快速增长推动,中采PMI和汇丰PMI回升。

8月克强指数中的铁路货运量和全社会用电量同比大幅回升,显示经济增长动能有所恢复。

8月中国经济回升态势明显,工业、进出口、消费均好转。

在基建投资和房地产开发投资的拉动下,8月固定资产投资累计同比小幅回升。

经济基本面向好,需求好转,焦煤、粗钢、水泥产量增速回升。

流劢性仍旧中性偏紧

8月新增外汇占款转正,资本流出压力趋缓。下半年以来,央行通过公开市场操作保持流动性中性偏紧。

下半年以来SHIBOR利率中枢上移,流动性保持中性偏紧。

下半年以来市场资金面偏紧导致6个月票据直贴利率中枢上移。

以房养老,愿景美好,实操困难

市场庞大,愿景美好:平均预期寿命的上升和计划生育政策的执行,我国社会老龄化正不断加速,未来养老需求市场巨大。

当下住房反向抵押养老保险实操困难,仍需探索。

政策微调,银行住房信贷收紧

8月末多地房贷额度趋紧,部分银行暂停房贷发放,个人住房贷款加权利率温和上升,这对楼市有一定的负面影响。

部分银行因信贷额度紧张暂停住房贷款或上调房贷利率。

尽管房贷利率上浮,部分银行暂停住房贷款,但8月以来楼盘来访量大幅上升,说明当下需求仍旧旺盛,我们看好年内的成交。

(观点地产网)

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