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欧元区房价降至谷底 到欧洲买房处谨慎乐观期

2013年08月26日09:00国际金融报我要评论(0)
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“根据前几轮周期的持续时间来看,欧元区房价已降至7年来的谷底,处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断,个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资‘观察期’更为合适。”

上周,有一则投资界人士颇为关注的新闻:有媒体透露,黑石房地产部门正悄悄募集一只50亿美元的欧洲房地产基金。

这则消息虽未得到黑石的正面确认,但其透露出的信号意义却不容小觑。作为一家总部设在纽约的另类资产管理机构,房地产业务部门是黑石的核心部门,也是最大的业务部门,管理着640亿美元资金。二季度该部门营收6.485亿美元,是黑石收入的一半。黑石的举动,很难不引起世界的兴趣。

但这并不意味着黑石的每次举措都判断准确,不过这次动作仍透露出一点颇具指标意义的选择:欧洲地产已具有选择价值,最起码已具有“潜伏”价值。黑石集团总裁托尼·詹姆斯在7月份也曾说过类似意味深长的话:“交易活动似乎正在从原先的重点美国开始向经济受困的欧洲转移。”

尽管目前还很难判断黑石的投资是进退有据还是“自我实现”,最起码有两点信息为黑石背书。首先,欧元区的消费者信心指数确实在回升,8月份的数据显示欧洲17国消费者信心指数初值为-15.6,已创下2011年7月份以来连续25个月的新高并好于市场预期。市场认为欧元区已走出史上最长衰退后正蓄势复苏。

其次,部分机构预测因新兴市场货币贬值和美国退出QE压力,会引起资金流出新兴市场,不排除流向欧洲市场的可能。法兴银行预测说将有1000亿美元共同基金和ETF基金回流欧洲。基金对新兴市场的减配,会客观上有利于欧洲股市和房地产等市场。

这两点信息,一个是欧洲自身的经济条件变化,一个是外部的金融环境变化。这两点确实会成为投资欧洲房地产的重要参照。但要想确切判断目前是否已是投资欧洲房地产资产的最佳时机,仍需要做更深入的分析判断。笔者认为,最起码有两个问题需要深入探讨:

其一,欧洲复苏的基础是否牢靠,是昙花一现还是长期趋势的起步?从近期的数据看,亮色不少。比如欧元区二季度GDP超出预期(季率+0.3%,预期+0.2%;年率-0.7%,预期-0.8%);又比如8月份PMI好于预期(制造业51.3,预期50.8;服务业51.0,预期50.2;综合51.7,预期50.9)。分析人士认为这些数据显示欧元区已走出衰退,下半年有望温和复苏。

在亮色的同时,笔者以为据此判断欧元区已走出危机仍有些为时过早。略举几例:希腊等重债国的债务风险仍未解除;法国尽管二季度的0.5%的GDP增速超出预期一倍多,但其制造业PMI仍低于预期,7成民众仍认为危机笼罩;西班牙经济尽管有望稳定,但复苏仍很遥远,公共债务仅半年已逼近全年目标。欧洲仍忍受着高失业率、低增长率和银行业危机等风险。尽管如此,情况看起来已比年初更为乐观。

其次,欧元区房地产是否已到大幅进场时。根据7月份的数据显示,欧元区房价已下跌至7年来最低水平。一季度欧元区房地产价格连续四个季度下跌,较上一季度下滑1%,同比下滑2.2%。其中,西班牙(-12.8%)、匈牙利(-9.3%)、葡萄牙(-7.3%)、荷兰(-7.2%)、意大利(-5.7%)等国房地产价格降幅较大。比如,荷兰跌至10年最低水平,爱尔兰的跌幅也触及2000年来最低水平,只有德国、奥地利等少数国家房价仍然上涨。

从这些数据能得出欧元区房地产已进入新一轮周期的谷底了吗?根据前几轮周期的持续时间来看,欧元区房价已降至7年来的谷底,处于触底反弹的区间。但房价会在该区间持续多久仍很难判断,个人以为把目前的市场称为谨慎乐观的投资“观察期”更为合适。

再说句题外话。欧洲数据的好转,恐怕也与近期以来欧洲各国“购房送居留权”的噱头炒作有关。奉劝前去“抄底”的投资客们,在乐观的同时,也多一点儿谨慎。

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