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下半年深圳房价上行势头放缓 逾60新盘蜂拥而至

2013年07月17日09:58南方日报[微博]我要评论(0)
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今年上半年,深圳新增商品住宅供应量较去年下半年有大幅下降,加之上半年政策等影响刺激不少买家入市,供需矛盾中进一步推涨深圳今年上半年的房价,不少购房者陷入“无房可选”的困境中。而到了下半年,深圳房源紧缺的局面将有所缓解,多家机构监测数据显示,深圳今年下半年都将有逾60个新建商品房项目入市,这一数量远高于上半年。 不少专家表示,这一波供应潮将缓解目前市场供需紧张的局面,并对房价的上涨势头起到遏制作用。今年下半年深圳住宅市场上行势头恐放缓,总体呈现“量升价稳”的局面。

下半年入市新货逾五成是中小户型

据世联地产的统计,下半年预计深圳将超过60个住宅项目新开盘或加推,全新盘占比在六成以上,预计市场供应300万平米左右,可售面积环比增长约三成。

而另据数据监控中心的统计,2013下半年深圳楼市预计有72个住宅项目(包括商务公寓和别墅)开盘或加推。其中,纯新盘44个,在全市预开盘总量中占61.11%;老盘新开项目有28个。从推盘区域来看,2013年下半年深圳楼市推盘主战场仍然是宝安和龙岗片区(24个纯新盘和24个老盘加推),占全市总推盘量的66.67%,而新供应楼盘一直紧缺的原特区内四大片区总推盘量还不足四成。毋庸置疑的是,多家中介机构的监测都显示,下半年深圳入市的房源不会低于上半年,甚至会超出不少。

而从深圳下半年新房供应的区域来看,主推刚需户型的龙岗和宝安依然是房源最多的区域。据统计,2013年下半年宝安片区预计有21盘入市(纯新盘11个,老盘新开项目10个),龙岗片区预计有27盘亮相(纯新盘13个,老盘新开项目14个),其主推户型都以中小刚需户型为主,此外还有商务公寓、别墅和综合体项目等。

专家表示,宝安龙岗片区持续火热主要源于:第一,深圳城市发展中,宝安和龙岗片区是现在和未来很长一段时间内重点开发的区域;第二,区域规划和开发商加快推盘步伐使得这两个片区成交活跃;第三,充足的房源再加上价格优势造就了刚需大军集中置业宝安龙岗片区。

而定位豪宅和高端住宅的南山片区在2013年下半年预计有11个项目亮相(纯新盘9个,老盘新开项目2个),主要供应的都为88平方米以上中大户型,其中还包括别墅和复式产品。福田片区和盐田片区推盘量相当,均为6个(5个纯新盘,1个老盘新开)。其中福田所推项目物业类型为中小户型刚需,商务公寓和综合体;盐田片区所推项目则主打别墅,中大户型产品。而目前主打城市更新的罗湖片区更是地缺价高,2013年下半年预计仅新世纪四季御园在6月底7月初入市推出50—140平方米户型。

而据统计,在2013下半年深圳楼市预开盘的72项目中,其中中小户型比例为49%,中大户型和大户型比例为25%,商务公寓和综合体项目占19%,别墅项目占7%。这表明,刚需仍是2013下半年深圳楼市的主战场。

“销量增速呈现全年前高后低趋势”

从近期参加开盘现场的市场反应来看,6月购房热度相比三四月份稍有降温,但随着2013下半年纯新盘加快入市,老盘积极加推,预计深圳楼市或将迎来新一轮购房潮。

“深圳房价下跌的可能性不大”,良好的市场发展加上购房者看好市场预期,2013年下半年开发商有可能继续以量换价,但在没有新的房地产调控政策出台的前提下,深圳房价预计将有稳中上涨的趋势。

而DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端则认为,受宏观环境包括整体经济走势、货币供应情况以及国家政策等诸多因素的影响,深圳住宅市场继续上升的势头或将在下半年受阻,但同时来自需求层面强大支撑以及未来有限的新增供应扔将维持深圳市场的平稳前行。

戴德梁行的研究报告认为,今年以来整体经济延续了去年相对低位的增长态势,随着年中包括投资、消费、工业生产等经济指标的走弱,整体经济增长难改下行预期,依托于经济的房地产发展动力也将随之减弱。同时在货币供应趋紧的大背景下,作为资金严控流入的房地产业,也将面临资金链紧张和融资成本高企的问题,而个人按揭贷款也出现阶段性收紧的迹象。

在政策调控方面,随着“限购、限贷”等政策调控效果的逐渐弱化,“新国五条”的温和落地并没有逆转住宅市场的快速上行态势,房价的持续上涨使得政府加码房地产市场调控的压力倍增。而另一方面,在此前出台的“新国五条”之下,政策仍存在进一步收紧的空间——严格按照20%比例征税个人所得税、扩大限购城市或范围、收紧住房按揭贷款和提高首付比例、扩大房产税试点城市、加强预售管理等。因此,张晓端预计市场持续上行将可能致政策在执行层面进一步收紧。

世联地产首席分析师吴志辉认为,由于之前地方政府出台的限价政策与当地居民的可支配收入实际涨幅挂钩,而大部分城市的房价上涨幅度已经超过或接近当初制定的目标,所以为了控制房价进一步上涨,地方政府将加大对商品房预售价格的管制的同时,积极满足居民家庭首套自住购房需求。此外,吴志辉认为,资金面已经产生转向,偏紧的资金面将继续左右市场成交的表现,“下半年房价将延续最近两个月来逐步放缓态势,销量增速将逐步下降,呈现出全年前高后低的趋势”。

“钱荒”对房企发展影响较小

而对于“钱荒”是否会对下半年房产市场产生影响,戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,“钱荒”缺的钱中没有多少进入房地产业。蒋尚礼解释,尽管出现钱荒,但中国整个货币的供用是非常充足的,问题主要在于货币投放在哪里,货币的投放地应该要对整个经济都有促进作用,但是现在资金大多流向一些大的银行等金融机构,这些机构利用国家的低利息成本从事借贷,“而房地产相对来讲吸入的货币比较少,因此钱荒对中小企业发展的影响是比较小的”。

但蒋尚礼也表示对中小房地产企业发展的一些担忧,中小房地产企业在资金、背景等方面都远远不及央企等大型企业,银行在借贷业务上面一般比较青睐那些资金更雄厚更有实力的企业,尽管有些中小房地产企业可能通过一些渠道向外资企业贷款等,但是它们的发展还是会受到很大的限制。蒋尚礼认为,中小企业的发展还是主要看未来城市化的进程怎么样,城市化布局怎么样,国家的政策是否明朗等来判断。

而且现在越来越多的房地产大企业并购小企业,据戴德梁行另一位负责人介绍,虽然在现阶段很难出现一个快速洗牌变化,但是会朝着这个趋势走,大企业可能会越来越大,而小企业也越来越少。该负责人也表示企业并购也不是一件坏事,有时候大企业有资金而小企业有项目,这两个企业的合并能使双方的优势都得到凸显。

此外,在整体经济相对低位,投资等经济指标的走弱会使房地产发展动力也将随之减弱,外资在这种情况下是否会有撤出中国房地产市场的趋势呢?蒋尚礼表示,虽然很多外资企业在中国做了大量的投资,但是从外资直接投资资金上来看,外资投入中国的资金并不是很高,而且外资并没有在实体经济房地产上投入很多钱,相反,资金大多流入到股票、债券等金融行业。因此外资对中国房地产的影响会相对小一点。

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