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刚需豪宅两极分化 上半年榕楼市购买力旺盛

2013年07月16日14:19腾讯房产福州站我要评论(0)
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限购未松,严政又来。“新国五条”、“20%个税”、“限购扩容”、“公积金新政”、“二套房首付提高”等政策频出,虽然让今年上半年楼市经历了一段前所未有的忐忑期,却依然控不住楼市疯狂的购买力。

据统计,截至6月26日,福州上半年卖了12752套,成交面积达到近154万平方米,创下自2010年以来近四年的峰值。但是纵览2013年上半年福州楼市整体情况,可以看出闽侯楼市占到福州市场40%的销量,中高端产品供给不足,犹如“哑铃两端”各自为伍。

此外,市场显现出对市区第一季度涨势后的高单价产品消耗力减弱,闽侯对整体的房价影响力微弱,从第二季度开始,价格依然在往上走,市区及其闽侯价格呈现出“哑铃”状的畸形发展结构。

一手房 政策不确定,造就好行情

自打2013年年初起,楼市调控政策就开始释放出明显的从严基调。然而通胀的压力犹在,而投资渠道也依旧受限,买房保值增值仍然是大多数人的选择,种种因素的裹挟之下,福州楼市购买力开始持续释放。

在福州楼市重要节点返乡置业潮过去后,3月1日“国五条”细则出台,且按规定,地方政府必须在3月31日前出台落地细则。而在3月22日,福州公积金新政出台,门槛再次提高,一个月内释放两次政策从紧的信号。抓紧买房,恐慌性入市也开始在一定范围内出现,成就了3月份的年内最高值,成交套数达到3250套,成交面积近40万平方米。

直到4月1日,福州版“国五条”踩着最后期限落地,才让市场松了口气。又恢复了“新国五条”之前的状态:开发商按部就班推盘销售,购房者也在一定程度上恢复理性,进入政策适应期。

在此期间,开发商亦加紧供货,成交数量暴增,价格也随之水涨船高。据福州市统计局发布,今年1—5月,福州市商品房销售面积499.61万平方米,增长133.9%;商品房销售额495.41亿元,增长124.7%。而且无论是市中心的盘,还是闽侯、永泰、平潭、贵安等郊区盘,都受到热捧。五六月份,开发商们依旧保持着“少量多推”的策略,在经历前一段时期的开盘潮后,并未出现供应高峰间歇期的疲态,成交方面也依旧稳中有升。

不过此时,购房者的心态已经出现明显转变,当初的火急火燎如今已经被观望情绪代替。可见,消费者经过前期的非理性释放后,也渐渐回归理性,买卖双方新一轮拉锯战已悄然展开。有数据显示,6月福州在售项目多达428个,而闽侯亦有169盘在售。“国五条”影响下的福州楼市消化期,如今已进入尾声,目前的市场起伏正是反映市场节奏,市场趋势仍是向上。

二手房 大起大落,乱了市场节奏

相比一手房的情况,作为楼市“晴雨表”的二手房市场,在这半年中,大起大落更为明显。仅在新国五条出台后,福州二手房依次经历了3月的大规模“抢房潮”、4月的逐步“退烧”之后,进入了5月、6月的冰点。

事实上,短短半年之间,围绕政策的出台、细则的确定以及政策效应的逐步消解,福州二手房市场无论是成交、供应还是买卖双方心态方面,都可谓屡生变数。这种急升快跌,改变了福州二手房市场正常的节奏,亦伤了元气。

据福州市地方税务局公布的数据可见一斑,新国五条出台百日,福州市四城区二手房成交量同比增长明显。从2月21日至5月31日,鼓楼、台江、晋安、仓山四城区二手房权属转移件数为11875件,同比增长131.93%,成交金额55.5亿元,同比增长166.7%。二手房中面积小总价低的普通住宅受到购房者青睐,成交价格达34.47亿元,同比增长178.21%。

“自打3月1日国务院发出通知,规定全国主要城市二手房交易增值部分按20%征税,福州二手房交易市场就迎来了一个集中爆发期,可以说成交暴涨,对比之前的正常成交数量可谓翻番,当时交易登记中心排长队集中过户的情况还历历在目。”业内人士透露,不过,3月底福州市出台的房产调控细则中并没有提到20%增值税,随之,整个4月的市场开始降温,到了传统旺季“五月”,成交依然不见起色,在5月的第一周部分门店甚至出现零成交情况,5月整体成交比近期的均值还低两成。

6月的二手房市场仍然在延续五月的寡淡行情,这主要是因为政策效应已经逐步消解,同时此前的大量爆发令福州二手房市场提前透支,因此造成现在尽管门店到访量依然不错,但客户持币观望的情绪加强,下定和考虑的周期都有所延迟。可以说当前是买卖双方对市场的重新认识阶段,届时随着新需求和新房源的出现,刚需继续入市,买卖双方必然会选择妥协并结束僵持,市场就能回归正常,此前被压抑的需求也会陆续释放,“胶着期”将逐渐消失。

商业 高歌猛进,交易始终活跃

不同于住宅市场大起大落的忐忑历程,这半年来商业地产行情一路高歌猛进,交易情况始终不错。在商业项目开盘现场,屡屡传来好消息——福州北商圈,即将开业的五四北泰禾广场,商铺一经面市,便受到市场追捧;这样的佳绩随后就被东二环·泰禾新天地赶超。今年3月30日,东二环·泰禾新天地商铺开盘,创下1小时狂销15亿的傲人成果,以强大的优势领跑楼市。4月底,福清万达广场首期商铺开盘3小时,7.8亿也成功落袋。世欧王庄财富双子塔、沿街商铺也销售火热……一个个销售神话传来,更增加了地产商的信心,趁着这股“投资热”福州5月迎来又一波商铺供应潮。

可见随着“新国五条”细则的落地,福州住宅市场逐渐降温。投资商业项目,逐渐成为潮流。“眼下有一笔闲钱,搁在银行里,怕跑不过CPI,想买房又被限贷、限购绊住脚,股市又不给力,反复斟酌觉得只有投资商铺的前景还算看好。”林小姐告诉记者,自己对理财一直比较感兴趣,在买房增值这条路被限制后,她开始有了将资金转向投资商业地产的念头。先后考察了不少正在建设中的城市综合体项目,也了解了现在正热炒的“迷你”、“分体”写字楼项目,还有总价较低的“微店”,最终她锁定了一处地段尚佳商铺作为投资。

事实上,近段时间,不仅新推出的商业项目受追捧,二手商铺交易也很活跃。不少中介负责人表示,福州二手商铺成交量近3个月均呈现上扬,尤其是5月份,二手商铺的成交量环比增长了20%左右。在不少中介门店连连报出“零成交”的消息时,一些品牌中介的商业地产部门则相继传来成交上扬的报告,给沉寂中的二手楼市带来新的刺激。

(数据来源:立丹行机构)

立丹行机构简介:立丹行成立于1998年,是一家立足厦门和福州,辐射海西主要城市的房地产综合服务提供商,公司由顾问事业部、代理事业部和商业发展部三大部分组成,向房地产开发企业、政府职能部门以及金融机构提供区域市场资讯及调研、项目产品定位、广告设计、营销执行以及招商执行等全面的服务。

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