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刚需小户凭啥成豪宅? “三大推手”浮出水面

2013年06月19日08:28海峡都市报 [微博]我要评论(0)
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数据显示,6月福州在售项目多达428个,而闽侯亦有169盘在售。“海量”房源抢客,却有不少首次置业者直呼买不了房子。

是买不到?据记者了解,目前市区刚需户型陆续面市,而闽侯刚需房源数量也较大,80-120㎡房源数量较为可观,并不存在“买不到”之说。

抑或是买不起?以最典型的90㎡刚需户型为例,目前在市区买需要140万-180万元,在南屿上街则要100万元,即便是闽侯县城也需要80万元——目前大部分刚需的买房预算也不过百万左右,价格就成了刚需买房“迈不过的一道坎”。

究竟是什么支撑着刚需户型卖出过万元的豪宅身价?

市场调查

市中心——刚需户型,“豪宅”价格

原本是改善型天下的市区,目前90㎡左右的典型刚需户型也开始冒尖。

据记者从各楼盘售楼部了解,如宝龙F公馆53-137㎡,110㎡数量不多,价位在17800元/㎡;仓山三叉街的博仕后世家主力户型67-99㎡,价位在17000-18000元/㎡;刚需房源占到八成的保利香槟国际,其均价亦在16500元/㎡左右;同样位于东二环的香开新城,目前在推75-86㎡户型,价位在16000-17000元/㎡;融信澜郡新推70㎡ MINI豪宅,价位在21000元/㎡左右。

表面上看市区的刚需户型并不少,然而对资金不充裕的刚需来说,高企的价格却难以逾越。

有首次置业者小王对记者表示:“刚需房源不仅是说面积适中,而且还要单价适中。但目前市场上不是没有90㎡的户型,而是单价太高。记得去年市区还有不到13000元/㎡的中小户型,但现在几乎都要16000-17000元/㎡。我们手中100万预算,却发现没房子可买。”

金山——刚需新盘较多,价格坚挺

刚需买不了房,其实并不新鲜。

去年下半年开始,刚需一族就发现“没房子”买了。以往是刚需主战场的金山、五四北的楼盘大多进入销售末期,在售项目主推大户型。对此,有业内人士表示:“在刚需购买力的推动下,经过去年的强力去化,刚需房源就出现青黄不接的状况。”

而与那时不同,目前金山似乎又出现了一波刚需户型上市。在公开阶段的纯新盘方面,金山奥体板块的精装项目阳光城丽兹公馆,主力户型在80-200㎡,对外报价达到18000元/㎡,原金山展览城的新榕金城湾户型为67-211㎡,对外报价也在16000元/㎡。靠近万达的杉林悦榕公馆号称浦上大道的中小户型,面积为58-138㎡,价格也参照周边15000-16000元/㎡。

而在售的泰禾红峪88-110㎡三房为此前余房,数量所剩不多,价位在17000元/㎡。金辉淮安半岛新品泊郡主推96-119㎡三房,均在11000元/㎡。

业内人士林先生对记者表示,“去年春节,金山还有单价1万出头的房源,目前价位都稳定在15000元/㎡以上。按照90㎡计算,就需要135万预算打底。”

闽侯——刚需户型充裕,价格也频频破万

去年起,接过金山五四北刚需接力棒的闽侯,目前80-120平方米的刚需房源依旧十分充足。

在上街板块,新盘博仕后官邸64-118㎡即将上市,参照周边开盘均价也得过万;老盘阳光理想城三期花语海的主力户型在33-110㎡,其中110㎡所剩不多,其余就是76㎡,均价在11000元/㎡。

南屿板块的价位也不遑多让。新盘群升江山城市首期75-125㎡开始预约,均价也在10000-11000元/㎡;龙旺伊顿公馆六期85-141㎡将在本月25日开盘,预计均价11000元/㎡。

而甘蔗板块的中铁城首期推出64-118㎡户型,其中118㎡的不超过8000元/㎡;阳光城西海岸65-125㎡新品,其中98㎡近9000元/㎡。而在同区域,去年年初开盘的阳光城领海价位在7000元/㎡,此外博仕后龙港城的价位在8000多元/㎡。甘蔗新区继上街、南屿之后成为闽侯最热区域,房价水涨船高。而更远的南通泰禾首府的价位也达到8000元/㎡。

“所谓刚需小户,还得从价格和面积来分析。价格一般能接受范围在1万-1.1万元/㎡,面积在90-110㎡,总价就必须控制在90万-120万元。”立丹行福州市场部总监徐鹏志介绍,“目前闽侯成交价格多集中在100万-140万元,因此刚需目前还是以闽侯的楼盘为主。”

解读

高地价抬高房价

市区刚需盘的高价基础,首当其冲就是地段。

众所周知,地段决定价格。部分市区项目的拿地价格都逼近万元,如融信澜郡的楼面价8372元/㎡,香开新城楼面价6807元/㎡,博仕后世家楼面价9429元/㎡,杉林悦榕公馆楼面价7081元/㎡,阳光城丽兹公馆的楼面价6245元/㎡……

在高地价之余加上建安成本和税费,房价必然高企。此外,从去年到今年,福州楼市整体房价在波动中上扬,在这样的大环境中,刚需户型价位的上涨也是必然。

区域前景助推涨价

与市区地价支撑房价不同,闽侯的地价似乎与其售价并没有很明显的关系。即便是多数项目不到2000多元的地价,目前也能卖到近万元的房价。

不仅如此,在一年时间内,闽侯房价也涨了数千元。

一闽侯项目负责人就对记者表示,“闽侯现在的发展速度不断加快。各个板块都有大开发商入驻,在售楼盘增多,区域很快被炒热。而闽侯作为新兴生活区,各种城建配套不断上马。由于交通更加便利,与市区融合度更高,人居环境得到很大提升,区域价值已经获得认可,闽侯房价上涨那是肯定的。”

与此相仿,以东二环和金山为例,从距离而言,东二环明显离市中心更近,但由于东二环的市场接受度和配套完善度不及金山,片区尚未被炒热,区域价值也未得到体现,因此目前金山刚需房源均价已经超过东二环片区。

购买力支撑价格

另一方面,不论市区还是闽侯,高房价都少不了购买力的支撑。

业内人士张旭东表示:“虽然以市区刚需房源的总价可以在周边买到更大的户型,但是有很大一部分需求偏爱市区核心地段,还有许多白领不愿失去市区的工作生活圈子,欲留在市区置业。”

基于此,市区中小户型虽然单价高,但总价较大户型低,同时也能在一定程度上抵消市区因房价过高而产生的购买抗性,对于“留城”的需求来说确实是不错的选择。在这部分购买力的支撑下,市区刚需房源的高价也有了“维稳”的理由。

而在闽侯,即便是不断涨价,相较福州市区仍具有性价比优势。徐鹏志指出,目前市区动辄16000-17000的均价是普通刚需承担不起的。“刚需没得选择。除非不买房,市区价高买不了,要买房只能到闽侯。”在数量庞大的需求基础上,闽侯房价上涨更有“底气”。

□提醒

刚需户型虽不多但并不“稀缺”

众所周知,市中心的楼盘户型配比大多属于“非大即小”,即开发大户型求利润,受地块面积限制而开发袖珍户型。然而,有部分市区中小户型开始借机炒作房源的稀缺,用“错过不再有”来刺激购买意愿。

实际上目前市区的刚需房源虽然不多,但也没到“买不到”的稀缺程度。

张旭东指出,市区从2013年以来,80-120㎡的新增房源量达到40万-50万㎡,约占总量的三分之一。“就供求关系来说较为平衡,严格意义上并不算稀缺。另一方面,虽然开发商受成本影响不愿意开发大户型,但受到出让土地时对中小套型户型数量的要求,市场上还是不断有中小户型面市。”

因此,市面上所谓的刚需房源稀缺大多属于营销炒作,试探并抬高人们的市场预期。而随着市区、闽侯、金山的新盘放量,购房者可选择的余地也还将增多。

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