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专家称地铁建设将带动房价 商业影响更胜住宅

2013年04月17日14:50南方日报[微博]我要评论(0)
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  有地铁和没有地铁的物业到底价值差距多少?而地铁对于物业的影响到底有多大?置业选择地铁物业要越近越好么?日前,由特发集团主办的2013城市轨道交通价值论坛在深圳举行,多位专家现场表示,轨道交通的确对周边地价有提升作用,但这种作用在商业和写字楼方面最为明显,对于普通住宅次之,而对于豪宅则影响最小,同时,地铁对于居住物业的增值作用也并非越近越明显。

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  此外,对于选购地铁物业有专家提出了“双十五”的标准建议,即步行到地铁站15分钟以内和坐地铁上班不超过15站。

  3月深圳地铁

  客流量日均245万

  深圳地铁的通车里程在国内仅次于北京、上海和广州。住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示,全世界有48个国家320个城市制订交通规划,其中有80多个城市修建地铁,所以地铁的分量在任何国家中,只要是一个大于100万人口的城市,就占很大的比重。而深圳形成了覆盖城市主要发展周、总长度178公里的轨道交通网络,在国内通车里程仅次于北京、上海和广州。“深圳原来设计人口是400万,而到今天发展到近1500万,人特别密集,每平方公里土地的人居量非常大,这种情况下一是填海造田,二是必须发展轻轨,人口进出需要在多少分钟之内就解决,否则深圳无法容纳这么多人口”,孙克放表示。

  “轨道交通的优势在于它定时定点,是解决城市人流集散的有效系统”,孙克放表示,东京、纽约、巴黎、伦敦等城市坐地铁的人占了70%,有一半的人口都是乘坐轨道交通工具的,这么高的比例,说明它已经成为了交通的骨干,而1998年的数据显示,香港地区的居住地和工作在地铁站500平方米范围以内的占75%。

  而如果从土地资源来说,使用地铁可以借用地面土地1/3—1/8的面积,从这一角度说深圳必须要把地下交通全部建起来,因为深圳没有二次改造的可能性。孙克放认为,轨道交通能有效节约资源,以香港为例,香港人口密集度很高,能利用的土地只占总面积的10.8%,大部分土地在山上,而到今天为止,香港只开发了总面积的16.7%,保护了逾40%的土地留待以后发展,而深圳的土地几乎被开发光了。

  深圳地铁的票价太高,孙克放提出深圳应该学习北京实行“地铁一票2元制”,从而增加地铁客流量和使用率,对此,深圳市轨道交通建设办公室胡春雷表示,深圳地铁是学习香港,考虑到地铁的运营成本很高,所以深圳的票价兼顾了财政的可支付补贴能力和市民负担原则,“短期之内,在财政能力没有那么强的情况下,为了地铁的可持续发展,深圳地铁票价走2元钱的道路做不到”。

  胡春雷透露,3月份深圳地铁5条线178公里全网络客流量日均为245万,比去年同期增加20多万,增长态势非常明显,也体现了轨道交通在逐步发挥它集聚人流的作用,预计到轨道三期工程建成的时候,深圳地铁日客流量会达到250万以上。

  地铁物业对豪宅影响最小

  此外,孙克放提供了一组数据来说明轨道交通具有非同一般的商业价值,“它不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务等功能,而且能够形成对城市新城的支持”。孙克放表示,对于城市土地最明显的作用是增值,例如华盛顿,1981年投资30亿美元修建地铁,引起的土地增值效益达到20亿美元。而到2001年,地铁累计投资达到95亿美元,新增的土地价值达到100亿—150亿,地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100—300%。

  深圳英联不动产董事长郭建波则表示,不管从内地城市还是香港以及国外的经验数据来看,地铁、轨道交通对房地产的影响是不一样的:地铁优先对商业房地产产生影响,系数是0.5—0.55,可以提升50%以上;第二个影响大的是普通住宅,可能占30%;影响最小的是豪宅,可能只占10%左右。

  此外,郭建波认为,地铁对物业的影响,表现在地铁的中心枢纽和次枢纽、普通站点之间也存在不同的影响程度,“例如深圳中心区、龙华都是属于大的枢纽,我相信地铁还在不断地改变深圳房地产,也包括国内房地产的价值结构。具体来讲,随着地铁网络的继续扩大和服务的改善,可能地铁沿线上中心枢纽的物业还有持续的上涨空间”。

  海外资深建筑规划设计顾问顾伐则将地铁物业分为了A、B、C三类:真正与地铁站是一个建筑物的,定义为A货,但是其不可能是住宅,而可能是公共事业、商业写字楼、酒店;B货则是指与地铁站在同一个街区,不用穿越城市路可以靠步行到达的;而C货是走路5分钟之内,可以穿越城市路,也可以穿越桥,但要求步行是安全的。

  选择好的适合生活的地铁物业应该符合“双十五”的标准。孙克放表示,一是项目步行或者班车到达地铁站的时间不超过15分钟;二是所在地铁站点到上班地点的距离不超过15个地铁站,这样就可以保证上下班往返的时间不超过2小时。

  距离500—1000米

  区域土地受益最高

  ■数据

  住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示,轨道交通对于周边物业的价格有明显的影响,但这种增值对于商业写字楼是越近越好,而选择用于生活的住宅则不是越近越好,而是要找步行15分钟以内的物业。

  孙克放表示,根据香港权威部门的统计,地铁开通后香港的地铁上盖物业平均升值近50%,投资回报率更是达到15%。而根据美国德克萨斯州大学经济发展研究中心的研究成果,德州东北部的达拉斯市轻轨系统在1997-2001年使得影响区城的住宅价格多增长12.5%。在该市郊区轻轨线,在23个车站约400米范围内的3824宗物业价值与非车站范围内的4898总物业进行比较得出,车站影响区城的住宅价值高39%。

  根据美国加州大学城市与区域发展学院做过的研究,位于市中心商业区轻轨站点周围400米半径范围内的商业地价提升了120%,而其它经过站点周围的商业地价则提升了23%。国际研究表明,轨道商业对周边地区的地价以及商业提升比率,一般会达到5%—10%,最高可以达到20—30%。

  而在地铁影响物业增值方面,不同的距离则有不同的受益幅度。孙克放提供的数据显示,在首尔,在地铁站影响最主要的区域小于200米范围内,土地价格上升9—10倍;在200—500米范围内土地价格则上升11—12倍;在地铁站间接影响的区域500—1000米土地价格上升9—28倍。“500米到1000米的距离是走路可以走15分钟,这种距离避免了交通流量对居住者的干扰,要知道有些人是不愿意离地铁口太近,而是可以离得远一些”,孙克放表示,地铁对于物业的增值,商业写字楼是越近越好,但是如果是生活则不要太近,以步行15分钟左右的距离更好。

(南方日报)

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