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福州经适房面临停建停购 重启重建尚无时间表

2013年04月17日08:15海峡都市报[微博]林姿我要评论(0)
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  [提要]2013年,福州保障房制度遇重大变化,发展十余年的经济适用房将退出市场。由此,保障房供应正式告别经适房、经租房、限价房、廉租房四位一体的租售并举模式。

  曾经风光无比的经济适用房为何会退市?它的发展兴起与最后的退出,能否给未来的保障房制度提供有益的借鉴?在其退市后,谁来担当保障房的主角?

发展十余年的经济适用房将退出市场

  发展十余年的经济适用房将退出市场

保障房比例示意图

  保障房比例示意图

  曾作为保障房主力登场的经济适用房,在历经十多年发展后,将告别历史舞台。

  今年4月初,福州市住房保障和房产管理局在接受媒体采访时表示,今后几年福州将重点建设以公租房、廉租房为主的租赁式保障房。

  实际上,从2012年10月16日起,福州经适房已经停购。而在2012年、2013年福州住房用地供应计划中,经适房已经难觅踪影。

  有业内人士表示,虽然经适房为许多夹心层解决了房子问题,但其弊端也逐渐显露,在准入退出机制不完善、公平问题之外,其供需错配的问题也为人诟病。因此,在无法从根源上解决弊端的时候,不如减少不公平的出现机会,或用更完善的形式去替代。

  从停购到停建,这意味着从1998年开始建设的经济适用房,2012年起淡出保障房体系。在今天,经适房将暂时和福州说再见了。

  一直没搞准的定位

  2007年福州经适房项目之一金山桔园销售基准价格为2036元/m,到2012年另一经适房项目东山新苑销售基准价格3848元/m(18层)。5年间,福州经适房价格仅上涨了1800多元/m,远低于福州房价上涨及福州居民人均可支配收入增长水平。

  虽然低价诱人,但经适房却不是人人可以买得了的。按照福州城区2011年经适房申请人的家庭收入和住房条件,只有具福州常住户口、家庭年收入4.5万元以下、人均住房面积15m以下者方可购买。这让许多“夹心层”可望不可及。

  在福州工作5年多的小陈,就对记者说:“刚工作的时候就想买房,家庭年收入和住房面积都达到标准,就是没有福州常住户口。现在有户口了,但两人年收入达到9万,已经超过4.5万元,买不了经适房。”小陈说,目前福州人均年收入接近4万,按照经适房的收入标准,工薪阶层很难低就。而按照目前的房价,在市区要买个45m的至少要六七十万,就算有公积金,首付也还是大大超出一般工薪阶层的能力范围。

  一边是像小陈这样的“夹心层”买不了经适房,另一边是有条件的人买不起经适房。据了解,2012年,福州经适房和限价房办理商业贷款首付均为20%,也可以用经适房和限价房做抵押贷款。但据一些经办人士介绍,对于低收入家庭而言,不仅首付困难,扣掉家庭开支,月供也几乎吃不消。有银行人士坦言:对低收入群体中的个体而言,他们有选房条件,但不一定适合贷款买房。而一次性付款,对绝大多数符合条件的申请人来说,都很吃力。

  有条件者买不起,让经适房发展面临尴尬。据记者了解,2012年12月,福州城区共有1545户家庭参与经适房选房;2010年1月1705户;2008年12月1303户……在这位人士看来,“越有资格买的就越是买不起”的矛盾,导致了平均每两年间只有不到2000人达到购买标准。

  一直纠结不清的发展之路

  实际上,从经适房诞生之日起,就因为一直纠结在“为谁服务”中而身份摇摆不定。

  2001年,福州东扩南移,伴随大金山,伴随福州城市扩建,金山碧水、金城小区等大批经济适用房项目推出。因为土地有优惠,经适房购房对象受限,但开发企业的思路是市场化的。“大约从2000年到2007年间,许多经适房项目都是以两种方式运作,即一边卖经适房,一边卖商品房。”一位业内人士回忆说,就拿当时的金山桔园项目来说,经适房大约卖2036元/m,商品房在2800元/m左右,这种商品房与普通商品房的区别在于,因为其是划拨地,所以上市时需要再缴一笔土地收益金。对此,福州市房管局相关负责人透露,政府征用土地,就必须先解决这块土地原住民的安置补偿问题。而经济适用房销售利润非常低,安置补偿的费用却非常高,因此即便建筑成本不算,还是经常出现成本倒挂。

  发展伊始目标不明,发展中间监控不严——监管与准入机制的不完善注定经适房问题不断,分配不公、腐败滋生更成为其遭遇社会诟病的问题。经适房是一种具产权式的保障房,准确地说,它是一个可流向商品市场的具有保障性质的住房产品。但在经适房发展的十余年间,由于政府财力不足,各项监管制度不完备,从而导致经适房被利用。对此,福州市房管局相关负责人表示,“经适房发展最大的问题就在审核关,在科学的审核手段没有实现之前,保障房还是以租为好。”

  实际上,制度的不完善还将令经适房的身后问题不断。

  □资料链接

  经适房是这样一步步退出的

  在经适房遇到发展瓶颈的同时,保障房的保障方式也在逐渐发生变化,目标只有一个——在有限的保障资源下,尽可能地覆盖更多中低收入群体。

  而实际上,经适房淡出并非全无预兆。2012年已经有足够多的信号让经适房退出保障房体系的结局越来越明显。

  2012年初,福州市住房保障和房产管理局公布了《福州市“十二五”住房建设规划》。《规划》指出,福州市将重点建设廉租房、公共租赁房、经济适用房。其中,廉租房对接最低收入家庭,规划期内予以应保尽保;公共租赁房与廉租房逐步并轨,逐步对接夹心层、外来人口和中低收入家庭的住房需求。将公共租赁住房和廉租住房作为住房建设的重中之重。

  2012年10月16日起,福州已暂停五城区经济适用住房的申请受理。从次年开始市民将只能申请廉租住房和公共租赁房两类保障房。

  2013年4月,福州市住房保障和房产管理局表示,今后几年,福州市将重点建设以廉租住房和公共租赁住房为主的租赁型保障房,实现保障方式向“以租为主”转变,并逐步实行廉租住房和公共租赁住房并轨运行。

  □保障范围

  从2008年至今,廉租房、经适房的申请门槛逐年降低,保障范围也随之扩大。

  □土地供应

  从2011—2013年福州住房用地供应计划来看,经适房用地已经两年为零,而公租房供地面积则不断增长。

(海峡都市报)

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