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梁信军:未来10年将供大于求 房价不调自降

2013年04月16日11:48和讯网[微博]我要评论(0)
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  4月13日,由长江商学院投资研究中心主办的“2013首届长江青年投资人论坛”在上海(楼盘)举行。复星集团副董事长兼CEO梁信军在演讲中指出,房地产未来10年将供大于求,政府不用调控,房价自然会下来。

  对于房地产真的是一直供不应求吗?梁信军表示,“其个人的观点是房地产未来10年就是供大于求,政府不用调控,房价自然会下来,但是现在没有人相信。”

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  具体来计算一下,过去的城镇化速度每年不到1%,如果考虑中央现在高度重视城镇化,每年如果1.2%左右的速度,人均按照25平方米配置,未来10年安置这些人需要100立方米,不是人人买得起,有效购买力可能要打7折,为70立方米。动拆迁不会产生新的需求,拆掉1平方米还要补1平方米,这是平衡。供应有多少呢?

  据公开数据显示,在建的房屋有35亿平方米,开发商的土地储备有30亿平方米,计划供地的数量41亿平方米,城镇人口,存量的住宅210亿平方米,属于3套房子以上的占20%以上。其中有一个问题,如果不考虑存量,只是考虑增量的话,如果我们现在一块新地都不卖正好衡量,65亿和70亿差不多,如果40亿供出去的话就会过剩30亿,当然结构不平衡,有些地方会多出来,有些地方还是缺的,这是完全有可能的。

  如果存量房跑出来,再多40亿,这是大的走势。存量房会不会跑出来呢?我们就要考虑房产政策的问题。

  “我认为房地产的持有税一定会出台。”为什么?很多人说去年土地财政收入2.68万亿,土地不是无偿取得的,动拆迁本身是有成本的,估算大概在40%左右。如果每年按照评估价格增收1%,跟美国的房地产税差不多,持有税,我们就能收到2万亿人民币。如果对首套房豁免,就能收到16000亿人民币,如果政府再客气一点,对二套房也豁免,就能收到4000亿。对富豪收2%,8000亿,收3%,则1.2万亿,如果你收3、4、5套房,收3%,还是全民欢欣鼓舞的事。

  “这个数字告诉大家,不要天真认为土地财政是不可替代的,存量税只要敢征马上可以替代,因为存量的规模足够大。”

  如果它征了会产生什么结果?现在我们的房屋持有收益只有1.2—1.4%左右租售比,过去是憧憬房价升值所以愿意保有房子,如果房价未来是供大于求的预期,本身就不升值了,并且你保有过程当中现在只能收1.2%,每年政府还要问你收2%,恐怕有很多的高净值人群,持有存量房的意愿会降低。所以3、4、5套房的40亿平方米跑出来交易捣乱的概率是非常高的,所以要把它看成房地产的供应,更加能够了解房价的预期。

  另外就是商业房产的问题,大家觉得风险小,也不限购,各地上了非常多的各种各样的城市综合体,去年我们的整个闲置率还不高,只有17%,“但是把这些体量加上,到了15年就是灾难性的数字,个人认为商业房产的风险一点都不小。”

  他还指出,值得注意的是,三四线城市正在新增开发量方面风险其实是很大的,一二线城市对于存量房交易的敏感性是非常大的,如果某一个政策影响存量房跑出来或者跑进去的话马上就会影响,所以不要这么天真认为房价不会变。

  梁信军说:“这还涉及到固定收益的问题,现在的地方债8万多亿,基本上都是以未来的土地收益来做还款来源,如果将来整体的是供大于求的关系,土地不能以预期的高价格卖出去的情况下,这个地方债真的很安全吗?个人判断如果3、4年内偿清的债非常安全,但是7、8年后真的一直还是这个情况吗?很难说。”

(和讯网)

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