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房地产近忧与远虑:2015年开始往下走?

2013年03月25日09:32财经网[微博]陈君我要评论(0)
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  由国务院发展研究中心主办、中国发展研究基金会承办的主题为“中国:改革开放与全面建成小康社会”的中国发展高层论坛2013年会23日在北京钓鱼台国宾馆举行。

  在“中国房地产的近忧与远虑”分论坛上,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,根据第六次(2010)人口普查的数据和相关数据推算,到2010年,全国积累住房存量179亿平方米,2.2亿套的住房,按2010年常住人口的家庭户来算,户均1.02套。中国住房最短缺的时候可能已经过去。到2015年“十二五”以后,城镇家庭户户均会达到1.08套,全世界的经验是达到这样的水平以后,住房市场峰值就到来了,整个市场开始往下走。

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  任兴洲认为,下一步的发展除了数量型的发展,不断的多建房子以外,更重要的是提高质量以及住房结构问题。他指出,一线城市存在缺房问题,部分三四线城市甚至省会城市(比如鄂尔多斯、温州等)存在产能过剩问题。因此,一刀切措施可能不太适合了。任兴洲建议,应该有针对性地去进行房地产的调控和社会管理。

  对于房地产业2013年的发展轨迹,任兴洲认为取决于两大因素。第一,政策因素,3月份二手房市场井喷式的交易量和国五条、国办六条细则有很大的关系,未来的市场会怎样,与各地实施的细则有很大的关系。第二,工作政策,特别是金融政策,今年的货币发的多不多,以及金融优惠政策会决定今年的市场的走势。”

  国土资源部副部长胡存智的观点恰好印证了任兴洲的观点,他指出,目前中国的土地供应对满足城镇化和房地产用地需求是足够的,并非是土地供应不足导致房地产价格上扬。但目前的市场表现出来的情况却是供不应求的表达方式,这主要原因是投资性的需求过于旺盛,因此总体表现为供不应求。

  所以,胡存智认为,当前应该考虑把现在已经成功的限价、限购的政策转化为用经济手段来进行。最值得考虑的是对现有的房屋,对第二套以上,比如说从第三套开始征收不动产的调节税。如果能够尽快用经济和税收的手段,就会使整个调控取得比较好的效果。这样的话能够把投资、投机性的需求抑制在合理的水平上。

  与任兴洲和胡存智的观点相映成趣的是,作为内地著名的房地产企业之一的绿地2012年在海外的业务收入达到20亿人民币,为什么要去海外?是不是内地对房地产的限制太多?又或者已经预测到了2015年的峰值的到来?

  绿地集团[简介最新动态]董事长、总裁张玉良的回答是,中国华人在海外的购房,有数据统计比例是非常高,澳洲70%的新房都是卖给中国的消费者。中国旅游客有关部门的统计是达到一亿人次,未来几年会翻番到几亿人次,增长的速度是非常快的。张玉良认为,中国的大企业在积极稳妥的情况下拓展海外市场是到时候了。

  张玉良同时指出,目前国内的房地产市场差异性比较大,譬如说有的地方房价在上去,但是有的城市房价根本没有上去,有的城市人口超千万了,房价仍是非常低的状态下,这种地区我们征收20%的交易的盈利税是不需要的。胡存智对张玉良的观点表示赞成,他认为,调控政策要有精确的针对性。房地产是相对独立的,或者是相对隔离的区域性市场,不同的城市间[最新消息价格户型点评]差别很大,一些三四线城市可能还要培养、培育房地产市场,一线城市可能过热。无论是保障房还是房价,还是供应量等等,都会有很大的差异,因此调控政策要有差别化要有精确的针对性。

  张玉良还指出,要合理控制房价,需要对城市总体规划的布局,对特大型城市来说,城市有序的流动需要有一些措施。还比如房地产价格中,综合的税负可能需要统一考虑,把已经在房价中很沉重的税负,能不能综合来减减。有个数据调研是,开发企业一般的税收大概在整个房价中占了20%,在供不应求的城市中,客观上负担就转嫁给了消费者,再加上土地供应中的税负,房价中的税负的负担更重。因此我认为需要有一系列的综合性的措施,来解决我们未来的远虑。

  胡存智对此回应道,调整房地产税收,把投资、投机性需求引导到两套房之内,这是中国的特色,使第三套房以上的房子失去过多的投资价值,这样的话就使得现在的供不应求的局面能够得到扭转,使大量的存量房,就是多余的套型的房能够作为供应源,逐步的供应到市场中来,这样市场是稳定而且是可持续发展、长期的稳定的市场。在税收的环节上,国土部门也一直在研究,国土部一直建议,减少流通的税费,增加保有环节的税费,是两套以上的保有环节的税费要增加。在这个基础上就可以把有关的资金,用于首次置业或者是租赁房屋的人员,这样使得房地产能够健康而有序的发展,不用过多的采用行政手段来处理。

(财经网)

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