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福州公积金收紧打头战 地产调控动真格?

2013年03月22日08:26海峡都市报[微博]我要评论(0)
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21日,福州公积金新政出台:4月1日起,福州二套房首付由五成提至六成,贷款额度同时缩水,两人最高额度从80万元降为60万元;公积金贷款缴存年限从满6个月调整为12个月以上;住房套数认定认房又认贷;已办理过公积金贷款且结清未满五年的,暂停申请。公积金新政出台,虽然会导致购房资金转向,但据记者昨日调查,大多数楼盘已做好应对准备。而短期内此举暂不会对楼市产生大的影响。然而,真正的考验还在后面。有业内人士表示,“公积金二套房首付已提至六成,商贷二套房首付提至七成也不会太远!”

多项目加速办贷

公积金新政刚一出台,嗅觉灵敏的开发商立即做出反应。

21日下午,记者走访了多个市区以及不限购地区的在售楼盘,发现对于公积金贷款新出现的变动,大部分项目的售楼人员均已经有所准备。在五四北一售楼部,记者表明目前在市区有房有公积金贷款刚结清,咨询是否可以办理公积金贷款,售楼人员表示:“现在公积金新的政策刚出来,办理过公积金结清未满五年的无法使用公积金贷款。”

对此,有项目销售主管坦言,“2月底就有传言福州公积金贷款将收紧,项目已经有心理准备。目前一些贷款政策变动比较快,新的政策一出来,就必须对售楼人员进行培训,详细了解客户的具体情况,同时全面告知购房者有可能会出现的各种无法贷款的意外。”此外,她还说道,“目前购房签合同的单子,可能都要排到4月1日新政实施以后公积金中心才能审核通过,因此目前要使用公积金贷款买房的也要谨慎。”而据记者了解,许多项目已经开始加速办理公积金贷款,避免此前签订的合同产生意外的麻烦。重点引导向商贷不只是公积金贷款遭遇变数,部分项目的二套房商贷也遭遇“卡壳”。

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目前,福州绝大多数银行对二套房贷执行首付六成、利率上浮10%。但据记者了解,部分热销项目对接的个别银行因贷款额度用完,已经暂停二套房贷的发放。市区一项目销售主管表示,这只是极个别现象,更多楼盘对接的银行额度还是很充裕的。公积金贷款放款比较慢,因此开发商更欢迎购房者办理商业贷款。而公积金贷款的骤然收紧,也让售楼人员开始更重点引导客户选择商业贷款,避免因贷款问题流失意向客户。市区阳光凡尔赛宫的售楼人员就对客户表示,“现在公积金贷款和商业贷款首付一样都是六成,但是公积金放款很慢,而且最高额度也下降了,不如选择商业贷款,放款还很快。”

有楼盘销售经理对记者表示,“两种二套房贷款都将收紧。公积金贷款二套房首付已经提高到六成,不久商业贷款二套首付肯定也要提高到七成。后市解读:或为调控从紧预热信贷政策的变动一向与调控松紧息息相关。

2012年下半年,近20个二、三线城市纷纷放宽首套房公积金贷款政策。在当时各地楼市一片低迷的背景下被指对限购政策的局部微调,刺激需求变相救市。2012年下半年以来,楼市反弹迹象明显,成交量和房价均呈现加速上涨的趋势,2013年新年伊始,部分城市住房公积金贷款政策频频收紧。因此,从2012年6月至今,福州公积金贷款历经由松到紧的变化,业内人士将此次公积金收紧解读为调控由放松、趋紧再至加码的前奏,是“国五条”的细化政策之一。

“公积金新政的目的在于提高购房者花费的资金成本,进而减少购房需求。除此之外,包括公积金贷款缴存年限、已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满五年的,暂停申请住房公积金贷款等政策,也在一定程度上拉长了购房者再次购房时间,起到了延后投资的作用,避免需求在短期内扎堆上市推高房价。”

也有业内人士认为,此次公积金收紧可能与公积金存贷比有关。此前据媒体报道,2012年全年福州共发放公积金个人贷款25.02亿元,完成年计划的156.41%,较前一年同期增长117.56%。年末住房公积金贷款余额为64.72亿元,个贷率为69%,公积金使用率达86.58%。这位业内人士认为,2012年下半年成交量持续放大,公积金贷申请量过大、供不应求,也是本次调整的原因。影响:购房者说——“买房‘压力山大’改善需求恐被伤及”关于“公积金贷款门槛提高”对购房产生的影响,许多购房者都表达了自己的看法。“二套房贷首付款比例提高,对于买首套房的客户来讲,基本上没什么影响,但对于想换大房的改善型购房者影响就大了。以前二套首付50%现在提到60%,对于工薪阶层来讲,这也不是笔小数目,加大了购房者的买房成本。”改善型需求陈小姐认为,自己买房是自住,不应该受限制,真正要打压的应该是那些投资客。

“无论是否有意,这轮住房公积金政策的调整,加大了公积金购房的难度,抑制了一部分购房需求,特别是购房能力勉强合格的刚需和对公积金有较大依赖的改善性需求。”业内人士林先生认为,公积金已成为许多购房者特别是刚需的主要信贷渠道。在公积金政策收紧的影响下,一些购房者的买房计划肯定会受到影响。

目前,首次置业和首次改善的刚性购房需求依旧是市场的主力购房人群,这部分人群资金实力相对有限,能够拿出的购房预算也较为严苛,所以面对高企的房价以及信贷支持力度的降低,只能降低购房标准,或干脆延迟购房计划。

开发商说——“压缩市场需求,市场或走低”

不少业内人士表示,当前房地产市场出现明显回暖,不排除后期会有更多细化调控政策出台。在限购持续之余,利率、首付款等信贷政策或是最大的方向。

据业内人士透露,接下来对于放贷的控制应该会更紧。商贷和公积金贷款双双严控,将来开发商日子不太好过。而对开发商来说,最直接的影响就是市场的改善型需求被压缩。

“本来现在的市场就是刚需和改善型的天下,现在二套房贷又提高了,同等房源供应下销售周期就会相应拉长,要做好市场走低的准备。”天知营销陈洪兴表示,“目前,只能先圈定客户再作打算。如果市场更低迷,肯定会影响到开发节奏。毕竟回款资金有所减少,开发商对土地的投入和储备策略肯定有所调整。不排除会放慢开发节奏,但这样一来供应又会相应减少。最终的结果就是市场越做越小。”

也有业内人士表示,虽然目前公积金贷款卡紧,但事实上市场中使用公积金贷款的比例并不会太高。但政策对市场心理的影响不可忽视,将引发观望情绪,继而影响到市场成交。“信贷是楼市调控的重要手段之一,对开发商肯定会造成压力,在楼盘定价时或许也会更加务实。”

但另一方面,开发商降价的动力略显不足。福建中原地产蔡俊认为,从供求关系来看,福州楼市的有效供应并不大。在需求支撑下,目前开发商不太有大幅降价的动力,市场再差也不会差过限购刚出台那阵子。经历过多次调控,开发商心里也有底,对待调控更加理性,不会动不动就用降价拉动市场。

(海峡都市报)

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