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“地王新规”掩饰尴尬 国土部荒唐的土地标准

2013年01月17日09:44观点地产网彭飞我要评论(0)
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  作为房地产开发的前端,土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”,因此“地王”一直被广泛关注。

  但实际上,官方之前并没有任何文件明确过“地王”的定义,更多情况下,“地王”是公众与媒体对一定区域内和时期成交总价最高、楼面单价最高、或楼面地价最高约定俗成的称呼。

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  1月15日,国土资源部中国土地勘测规划院地价所公布了官方定义的地王标准--“在一定区域范围内,宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价,或者楼面单价超过历史同类宗地最高成交楼面单价,则可认定该宗地为该区域内的‘总价地王’和‘单价地王’。”

  有意思的是,根据国土资源部的这一标准,2012年以来市场反映强烈的诸多所谓“地王”地块,真正合乎资格的只有两宗。

  被认定为“地王”的这两宗地块,一是于2012年6月成交的北京万柳地块,该项目楼面价达到33831元/平米,创造了北京居住用地的历史最高单价。

  第二块则是恒大地产于2012年7月,以楼面地价32967.6元/平米竞得的广州珠江新城地块,该项目是自2007年以来广州最高成交单价,是广州真正的商业用地单价地王。

  除此之外,一大批市场公认的“地王”成了山寨版。如2012年11月中冶置业56.8亿元拿下的南京下关滨江2号地块、上海国际港务集团联手方兴在2012年12月以56.8亿元竞得的上海海门路55号地块,这些原本的“地王”被集体摘下了“桂冠”。

  其实,自2012年下半年以来,土地市场开始升温,各地的“山寨版地王”频出。据不完全统计,仅2012年下半年,各地就诞生了至少15个“山寨地王”。

  而为了给土地市场降温,2012年12月18日,国土资源部还曾专门召开新闻发布会,要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式,避免出现“地王”。

  当时更决定对典型案例、重点对象采取公开调查,中冶置业拿下的南京下关区滨江2号地块还被列为首个调查对象。

  然而,国土资源部的这招“杀鸡儆猴”似乎不太管用,随后上海海门路55号地块就刷新了2012年单幅地块成交总价的最高纪录。

  面对市场上高地价地块的不断涌现,国土资源部在1月15日却改口称,2012年高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。按照国土资源部的说法,此前市场上存在过度误读“地王”的现象。

  但与公众感知不符,业内公认的一个不争事实就是现在土地市场确实明显回暖,高单价、高总价地块已不断出现。

  目前,从众多地块的成交楼面价和一些区域市场的销售情况看,部分开发商对房地产市场的乐观程度已明显提高,在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下,开发商拿地的积极性开始上涨。

  虽然我们理解国土部重新定义“地王”标准的“良苦用心”,是出于稳定市场预期的用意,但“地王”的出现毕竟是土地市场客观现实的反映,从“地王”新规实际对市场的影响来看,这样的“地王”标准所指向的土地市场数据难免失真。

  以此看来,此次国土资源部的“地王”新规,在一定程度上是为了掩饰之前地王“禁令”失效的尴尬,更是一种典型的为求政绩而不顾实际市场情况的荒唐标准。

(观点地产网)

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