地王的命运:要么含泪甩卖,要么等待下一个周期

樱桃大房子2017-12-13 10:24

1

地王的命运:要么含泪甩卖,要么等待下一个周期

媒体报道,南京首个亏本地王,京港奥未来墅自帖“封条”停工,施工方称项目拖欠了两千多万工程款,给钱再动工。

这个项目是2016年4月15日拿的地,楼面价22353元/㎡,今年9月份开盘,单价一平米2.5万多,开盘也只卖了7成,并非限价导致的结果,周边二手房只有2万多,这本身就是市场价,即使没有政府限价,也卖不了更高价,因为连限价都没有卖完呢,卖3万有人买吗?

该项目还有一笔34亿信托融资即将到期,而其今年销售额最高不超过5.6亿!开发商的资金是个大考验。

之前针对很多人说的,“你看地价都两三万了,房价还不得卖四五万啊,”樱桃小房子写过两篇关于地王的文章,核心观点是地价高,所以房价一定会更高的逻辑,并不成立!在楼市调整时,这个谬论将不攻自破,也只有在房价下跌时,房企才知道地王的苦。

政府并没有保证,你们买地,就一定稳赚不赔。

中国的调控又不是一次两次了,热了就要调控,房企没有把握好是你研究水平有问题,怨天尤人没有用,在中国就是要懂在现有的游戏规则下运行,万科就不去抢地王。

但对一般房企而言,真的很难避免不在狂热期去抢地,房企跟散户买房一样,很难在逆周期拿地,因为低迷期,销售不好,回款不足,为了过冬,有钱也不敢去拿地,所以往往是跟风高价拿地,而且历史经验表明,过去抢的地王,过几年回头看,简直是白菜价。

首创地产今年在深圳高价拿了块地,他们的人跟我讲,你别看现在看着贵,但可能过几年就不贵了,过去大胆扩张拿地的房企现在都是赢家,保守的房企都落后了几个档次,所以不想再用过去的经验畏手畏脚了。

但这个前提是,你得想办法拖过那几年才行,大房企没什么问题,几个项目亏损,集团完全顶得住,除了绿城在2011年倒了。一般受苦的多是中小房企,本身项目就不多,一个两个被拖累,整个财务就会周转不开了。

08年那一轮太久远就不提了,2011年,上一轮调控期时,因为市场成交量低迷,长沙就有好几个小开发商因为资金链断裂都选择跑路了,有的项目,比如湘江700,到现在业主们还没有入住,掉坑里了。

2016年,尤其第三季度,是一二线城市地王频出的高潮期,按照开发周期,预期一般是2017年下半年入市回笼资金,有的城市是因为政府限价,开发出来没钱赚,比如长沙,而有的城市,是因为调控后市场已经转向冷清了,即使政府不限价,你开发出来也没钱赚,比如厦门,南京,苏州。

有长沙的房企跟我说,这一轮调控,小房企不会跑路了,因为政府不卖地,大房企正愁拿不到地,小房企资金紧张的,可以选择把地卖给大房企。

对长沙而言,因为现在行情还不错,而且小房企手里的地不是高价拿的,所以转卖当然不成问题。

但对有些城市来说,樱桃认为,如果是高价抢的地,现在就成了烫手山芋,如果房子好卖,项目本身就不愁融不到资,但你自己开发不下去,是因为开发出来没钱赚,又会有哪个傻子大房企现在来帮你解套呢?要想别人接手,那至少也是调整几年后,市场差不多到了要反弹的时候。

高价地拿下来,如果房价涨幅不如预期,甚至是下降的话,短期之内肯定就砸手里了。

2

很多人问,那这些高价地王,怎么办呢?难道指望他们会亏损卖吗?

地王亏本卖,一点都不稀奇,我前段时间报过,合肥有地产商在亏本卖房!南京这个不就是亏本卖嘛,有些房企土地款都是借的,需要回笼资金,硬着头皮亏本也要开发啊,有的大房企亏本卖几个项目反正也无所谓。

07年的地王,08年房企选择退地的比较多,2010年的地王,2011年也有退地的,这种一般是没有交齐土地款,只损失定金。如果交了全部土地出让金的,肯定不会退地。

据中原地产统计,2015年来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗,有29个项目基本确定了案名,从2016年及2015年的30宗高总价地块看,2576.8亿的土地款,获得的网签销售额也仅仅277.5亿,回款都很慢。因为涉及的资金体量大,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。

其实总价地王不怕,只要单价合理,比如万科广州那个500亿的巨无霸收购,楼面地价2万多,地段好,土地成本并不算高。

怕的是单价地王,拿的楼面地价就已经跟周边二手房价格相差无几。比如厦门,岛外很多高价地不敢真动工,地价都3万多了,房价也只有3万多,只好把项目先围起来,放个挖土机在工地上,有人来监管时,就装模作样挖几下,没人管时就不挖了,能拖多久拖多久。

深圳有个地王项目,2015年12月份拿的地,一直到最近才开工,拖了也差不多2年,但只要是在2年内开工,就不用交闲置费。

开工后,工程可以慢慢建,建好了还可以捂盘惜售,反正应付方法多的是,总之,就是尽量拖时间卖吧,深圳再拖个三年,市场差不多就要反弹了。所以大部分房企都患上了拖延症,拿了高价地后,到开售,至少可以拖个三五年,又迎来新一轮周期。

2012年国土资源部出台规定,土地闲置2年不动工,政府将无偿收回。但很多土地拖延动工,都是“因政府原因”导致,比如改规划,这一点回旋余地就很大了,尤其是一些小地方,不排除会有房企贿赂政府人员,对认定闲置土地上徇私舞弊,玩忽职守。

地方对于出让的土地管理也是有紧有松,海口比较紧,据当地业内人士说,今年已经收回了几块闲置地。

而广州一个公司告诉我,他们有块地,从09年拖到现在一直没有动工,地价涨了10倍,土地证做了抵押,直接套了5倍的钱出来,也不用交闲置费,政府说收地收了几年也没有动真格。

从深圳规土委了解过,现在没有收回土地之说,房企可以申请延期,交违约金,如果申请了延期,就不用交闲置费,因为闲置费罚的比违约金要高。

据深圳规土委人向樱桃介绍,一般来说,土地出让后,合同会约定什么时候开工、施工、竣工时间都会写明,通常竣工时间是1-2年,假如时间到了,开发商还没有开工,就可以申请延期,开工期只能延期一次,但竣工期可以无数次延期。延期一般是半年,一年,两年。延期半年的违约费是出让金的5%,一年是10%,两年是20%。违约金最高也只有出让金的20%。但出让金并未土地总价,地价是包括出让金和配套费的。如果延期2年都没有动工的话,会再收闲置费,具体会由评估公司评估,投资了多少,工程施工量达到多少,如果达到项目投资额25%以上,就不算闲置。

在市场进入下行期时,高价拿的地,房企对付的办法通常是这4种:

1、随行就市,亏本也要卖;

2、偷工减料,最大程度节省成本卖,或者打造成高端产品,拉高价格卖;

3、能退就退,退不了就争取改规划,提高容积率,降低楼面价;

4、尽力拖着不卖,等待下一个周期来临。

总之,自己脑子发热拿的地,含泪也要吞下啊!

正文已结束,您可以按alt+4进行评论