房价降了10多包软中华买房却要多交74万 一算吓一跳

券商中国陈冬生2017-11-22 15:11

在限购、限贷、限价、限售等密集的调控政策影响下,和一年多前相比,国内房价暴涨势头得到遏制,特别一线城市出现了不同程度的下调。房价降了,今年买房和去年相比就赚了吗?

答案是:由于利率的因素,需要多花钱。这还不包括喝茶费、装修费等隐性的成本。

房价降了,买房却要多花钱?

自去年“10.4新政”,深圳新房成交均价“13连跌”,从55611元/平跌至54288元/平,同比下跌1323元/平,同比下跌2.4%。

对此,网上流传的说法是:深圳楼市调控严厉,连跌了13个月,13个月不见了24包芙蓉王,10多包软中华……

券商中国记者以深圳为例简单计算一下,如果买一套100平的房子,今年是不是比去年省钱呢?

去年10月份买一套100平的房子,以深圳去年10月均价55611元/平计算,首付3成,贷款30年,选择等额本息还款方式,需要首付166.833万元,月均还款19,516.47元,累计支付利息3,133,159.85元。

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今年10月买一套100平的房子,以深圳今年10月均价计算,首付3成,贷款30年,选择等额本息还款方式,需要首付162.864万元,月均还款21,315.35元,累计本息3,873,367.15元。

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由上表可见,房价“13连跌”之后,首付的确节约了3.97万元,但是每月要多承担1798.88元,累计需多支付74.02万元的利息。

这还不包括喝茶费、装修费等隐性的成本。由于目前市场存在一定的一二手房价格倒挂(即周边二手房价格可能超过新房价格),热门城市的新房销售情况普遍不错,一些开发商会加收额外的装修费,而且装修费是要和首付款一起提前交付。

房贷利率增加购房成本

房贷利率的变动,直接增加了购房成本。

中原地产最新的商业银行房贷利率情况表显示,深圳地区只有深圳农村商业银行和平安银行首套房仍然执行基准利率,其他均上浮10%-15%不等,而且审批时间有些银行需要一个月左右,放贷缓慢不确定。

融360监测数据显示,2017年10月深圳26家银行中,首套房贷款平均利率增至基准的1.09倍,达到5.35%。没有银行执行首套利率基准,5家银行执行基准上浮5%,较上月减少8家,19家银行执行基准上浮10%,1家银行执行基准上浮15%。

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二套房方面,14家银行执行基准利率上浮10%,较上月减少7家,6家银行执行基准利率上浮15%,5家银行执行基准利率上浮20%。

全国首套房优惠利率仅剩2.06%

从全国的情况来看,首套房贷款利率执行基准及以上的达388家银行占比72.79%。

去年同期,全国优惠利率占比为85.21%,2017年10月优惠利率占比为2.06%,同比下降97.6个百分点。环比上月数据2.25%下降了8.4个百分点,目前上海仍有多家银行提供首套房贷款优惠利率,其他地区银行均已执行基准利率及上浮。

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融360监测数据显示,2017年10月全国首套房贷款平均利率为5.30%,相当于基准利率1.08倍,环比9月上升1.53个百分点;同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%,上升19.37个百分点。

在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,最低值为上海4.90%,最高值为武汉和郑州达5.60%。

此外,融360监测数据显示,2017年10月在全国35个城市533家银行中,有117家银行首套房贷款利率上升,占比21.95%;有17家银行首套房贷款利率下降,占比3.18%;有380家银行首套房贷款利率与上月持平,占比71.29%。

融360监测数据显示,2017年10月,19家主要银行中多数银行首套房贷款利率已达基准上浮5%-10%。2017年10月,银行首套房贷款平均利率最低为基准1.04倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.13倍。

未来房贷利率或将出现峰值

当前首套房贷款平均利率呈小幅上升趋势,但环比增速呈下行趋势,未来峰值或近。银行方面,年内额度依旧紧张,随着房屋租赁市场发展,购房贷款需求量降低,银行压力或将得到缓解。

融360认为,从目前市场形势来看,全国首套房贷款平均利率会保持上涨趋势,但上涨幅度将越来越小,最终会出现峰值。进入四季度后,一线城市及多数二线城市银行已完成利率上调,已完成利率上调的银行在未来时间内出现连续上调利率的可能性较小,未完成利率上调的银行或会出现小幅上调。由于利率未上调的银行数占比较小,最终对整体水平的影响较小。

按照融360监测数据,10月环比下降0.48个百分点及数据模型来推测,峰值较大可能出现在12月份并处于5.39%附近。

与此同时,年底银行额度难求,年后存在缓解可能性。接近年底,银行将面临额度紧张以及业绩考核的双重压力,政策对银行房屋按揭贷款总量有规定,四季度各银行所剩额度不足甚至是已用完,额度调整在年内不会出现,年后将会有新额度来缓解压力。另一个因素是银行需要控制存贷比,目前银行吸储压力同样巨大,随着资金成本的上升,银行吸储的难度和成本在上升。在开源困难的情况下银行采取节流措施的可能性较高,年底额度难求已成定局。

融360表示,从购房者来说目前解决自身居住问题的主要途径是购买房产,基于目前市场房价或其他因素,多数购房者尚无全额支付房款的能力以及部分购房者加杠杆的投资行为,导致购房贷款需求数量增大。年后银行新一批额度的供应,同时随着房屋租赁市场的快速发展将分散引导一部分购房者通过租房的方式解决住房问题,另外严查违规资金流入房产市场的措施也会有效净化房产市场。年后供需两端同时发力,额度问题存在缓解可能性。

(券商中国)

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