楼市再曝大动作!没房的人每年将收上万元红包!

综合整理2017-08-13 10:46

  昨天,上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

  本文主要内容:

  1、商改租的利与弊

  2、新政策将带来三大影响

  3、大城市商办库存有多少?

  4、未来房租会降吗?

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  商改租的利与弊

  今年以来,上海已经有两大影响房地产市场格局的重磅动作,一是全面清理整顿“类住宅”项目(即土地用途为商办或其他非住宅用途,但以住宅形式销售的项目),二是大力发展住宅租赁市场,推出“只租不售”地块,并提出全市将新增70万套租赁住房。

  如今,这两大政策趋势将进一步结合——也就是昨天上海住建委所提到的上研究考虑将“类住宅”整治中未销售的项目转为租赁住房。

  今年1月,上海开始整顿“类住宅”,并在嘉定、闵行先行启动商业办公项目清理整顿工作。5月17日,上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改。

  据官方消息,纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。

  如果将商业用房或工业厂房,改建后分割成数百间狭小的房间,以相对低廉的价格对外出租,这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。

  但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房,缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准,很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案,再加上居住人员密集、混杂,政府监管又缺位,具有很大的安全隐患。

  因此,上海住建委在研究细则的同时,实行“发牌”制度,即针对这类集中式租赁住房,尽快明确其必须符合的各项条件和标准,具体包括基本配备、消防安全设施、监控设施、管理制度、入住人员准入条件等,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”,对于未经许可便对外揽客的,则予以重罚。

  在此基础上,对这种集中式租赁住房,进行全面排摸和专项整治,不符合相关要求的,在限定期限内进行整改,并在相关部门进行备案;若拒不整改的,则要坚决予以取缔,以免发生不必要的安全事故或安全事件。此外,将其纳入上海整个租房市场的监管之中,建立完善的全方位监管体系。

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  新政将带来的三大影响

  此次政策的调整,意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

  而这一新政将带来三大影响:

  1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活了。

  2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

  3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

  事情的缘起是这样的:今年春节之后,北京率先出台了“限商政策”,随后上海、深圳、广州等中心城市纷纷跟随。其中北京、上海最为严厉。

  中心城市严管“商办物业”、“类住宅”,主要原因是:

  第一,以北京、上海为代表的城市,需要控制人口总量,但商办物业、类住宅等通过改变用途,具有了居住功能,让城市人口失控,而且情况日益恶化;

  第二,房企拿商办类土地,费用较低。但通过改变用途,实现居住功能,可以卖高价。这样,涉嫌改变规划用途,让政府收入减少。

  第三,商办物业改为居住,存在消防、环保等多方面的隐患。

  但是“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

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  大城市商办库存有多少?

  一线城市在商办物业、类住宅政策上的重大转向,是值得肯定的的。毕竟,官方只简单地锁死“商办物业”、“类住宅”,会带来资源的浪费。通过严格的牌照制度,激活这些空置房屋,有利于平抑房价和租金价格。

  那么大城市的商办物业库存量到底有多少?

  上图是2016年上半年,部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。我们可以看到,成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去,大约需要168个月。其实,成都还不是问题最严重的,当时的报道称,深圳的“消化周期”长达20年。

  数据显示,2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目,总供应量超过70万平方米,截至2017年二季度,深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%,较去年底上升了超过3个百分点。

  在上海,库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米,消化周期也长达8到10年。

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  未来房租会降吗?

  如今的政策对于那些投资商住房的人来说,目前真是相当的纠结,自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中,加入吧。似乎真的脱不了手了,而且目前收益看,年化收益应该很低,估计也就在1.5%以下,相当痛苦,不加入吧,如果政府大量铺开了商住房租赁,自己就一点机会也没有了,连这1.5%都赚不到了。

  而现在又有大批的商住房改租赁,供给瞬间增加这么多,房租一定会降的。而事实上今年在北京上海,高端整租房已经在降价了,去年基本上100元每平米每月,而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元,只有低端房,小一居或者合租房的租金还坚挺。

  另外从中介也得到了一些信号,现如今正是一年租房的最旺季,大学生毕业季,而今年并没有出现很明显的价格上升,也就意味着明年春节前,租房淡季的时候,很可能房租会大幅下降。

(综合整理)


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