2017你背那么重的房贷有风险吗?

明源地产研究院2017-03-20 08:21
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各热点城市,特别是一线城市的限购政策,已经史上最严。2017年,还能有变化,能对楼市产生比较大的影响的,可能就是房贷了。

中国人民银行行长周小川3月10日在两会新闻发布会上表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但增速估计会适当放慢。这句话应该怎么理解?

过去的一年里,关于中国房贷是否存在大的泡沫,是否有风险的争论此起彼伏,真相到底如何?各热点城市的房贷陆续在收紧,这会造成什么影响?

一二线一些家庭的月供已经达到了收入的50-70%,背负这样的压力是否有回报?是否值得?

明源君认为:

1、中国的房贷目前仍然安全。

2、房贷2016年增速确实过快,如果持续这种增长会有风险。因此央行想让房贷增速放慢。

3、M2增长持续的情况下,房子是少有的保值资产,也可以随时抵押变现。一线房价越来越高,买不起房的人增多,房租反而会上涨,限购限贷客观上推动房租上涨。所以,如果想在一线呆下去,能背房贷就背吧,时间将证明你付出的价值。

下面明源君详细来说。

2016的快速增长过后,房贷依然安全,但必须控制其增长速度。

国际上,判断房贷是否在合理范围之内,主要是用“个人购房贷款余额”,和四个数字相比:国家GDP、居民总储蓄、总金融资产、总房产价值。

大家先和明源君一起看看个人购房贷款余额和GDP的对比情况。

2017你背那么重的房贷有风险吗?

目前看起来,我国的房贷仍然在安全范围内。与美国乃至日本危机前的比例,以及近年的比例都有较大差距。

以其他几个参照对象来说,中国房贷存量占居民总储蓄(29%)、总金融资产(15%),以及总房产价值的比率(10%)与日本相当,但均大幅低于美国的数字。也就是说,目前,仍然房贷仍然安全。

但是,我国的房贷增长已经大大快过GDP的增长,必须对房贷增长的速度进行限制,否则这个比例会迅速扩大。大家可以和明源君一起看看下面这两组数字的对比。

2015年末我国个人购房贷款比2014年末增长23.2%。

而中国2015年全年GDP增速为6.9%,这是1990年以来的最低增速。

2016年我国个人购房贷款余额增长35%。

而2016年中国GDP增速大约为6.7%左右,速度较2015年又有所下降。

中国1990年以来的GDP增速如下图所示,数字为增长的百分比。

如果以后几年房贷继续保持2016年的增长速度,而GDP也保持目前的速度,那么只需要3---5年,房贷/GDP的相关数字就会接近危险边缘。

所以,必须控制房贷的增长速度。这也是央行要控制房贷增速的原因。

根据一些媒体的报道,各地政府限购限贷政策之外,2、3月份,北京、广州、深圳、珠海、佛山等十几个城市的金融机构陆续调整政策,将房贷收紧,主要有3个表现:

1、将二套房贷最高年限从30年减至25年。这样以来,同样贷款额度下,月供增加,对贷款者月收入的要求就提高了。

2、首套房利率的下限已经从8.5折提高到9折,也就是说月供和利息总额都增加了。

3、一些银行之前规定分行每月汇报信贷投放情况,现在则改为每周至少两次向总行汇报信贷的投放情况。额度之前一月乃至几月一调整,现在则是随时变化。

房贷政策收紧,加上之前限购加码的效果还没过去,就全国而言,个人房贷规模增长近两个月迅速放缓。

2016年12月的房贷新增是1.04万亿,而2017年1月房贷增量仅为6293亿元,2月房贷更是只增加了3804亿元,连续两个月降幅都非常明显。

明源君认为,2017年,房贷增量将大幅度减少,主要有3个原因:

1、政府的限购限贷政策。

2、银行收紧信贷。

3、三四线因为不限购,新房交易在全国的比例将增加。但是三四线房屋单价比一二线低很多,同等面积规模下,相关的房贷将减少。

背房贷很苦,但时间会证明累点是值得的。

2015年公布的一个房贷调查报告,说出了供房者有多辛苦:

一线城市月供占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%……

背房贷这么辛苦,是否值得呢?

如果你看以看M2这些年的变化,和房价这些年的变化。你也许就会觉得,买房比存钱好多了。

一 、背房贷虽然辛苦,但是能集聚财富,存钱虽然看起来无压力,但财富在贬值。

2016年,M2同比增长11.3%,低于年初13%的增长目标。

大家和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化。

2017你背那么重的房贷有风险吗?

我们再来看看房价的情况。

1996年,深圳新房房价是4800元/平;2006年,是9230元/平;2015年,是33426元/平。

1996年,北京商品房价是3869元/平;2006年,是8077元/平;2015年,是29967元/平。

下面我们对比来看,看看下表,你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗?

2017你背那么重的房贷有风险吗?

如果一个人在这些年里买了一套房,虽然背着房贷,但是资产却增长了,而且是有杠杆的增长。首付20万买100万的房子,房子涨到200万,净资产就变成了120万。

但是如果没有买房,资产就贬值了,20万购买力可能变成之前的10万。

从下图可以看到,M2比房价涨得快,房价比GDP涨得快,GDP比实业涨得快。

2017你背那么重的房贷有风险吗?

2006年深圳新房价是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工资35107元,是1996年14507元的2.42倍。这也是2006年并没有很多人说房价高的原因。

2015年深圳新房价是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工资87132元,是2006年35107元的2.48倍。房价的涨幅这个时候已经远高于工资了。

请注意,房价是每个平方的,“万”为单位的单价要乘的是几十上百的平方数。

工资则是一年一年的,那么多就是那么多。每平方多出一点,那负担就是几十倍的增加。一步赶不上,可能就赶不上了。

当然,有人会说不背房贷也能解决住的问题,比如可以租房,不过正如明源君之前所讲过的那样,随着买得起房的人越来越少,限购越来越严,房租反而会上升。

二、一线房租将持续上涨

一线城市的房价越来越高,能买得起房的人越来越少。一线城市限购越来越严,有买房资格的人比以前少了很多。这会导致什么结果?

明源君告诉你,结果可能和很多人想的不同:会推动房租上涨。

买房和租房,虽然有相关性,但实际上是两个市场,两者都和供需有关。

随着一线城市里的空地越来越少,一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场,这个市场也就越来越和供需正相关。

能买房的人越来越少,租房的人自然越来越多,房屋数量则相对固定,这必然会导致租金的上涨。

大家可以和明源君一起去看下美国的情况,作为一个成熟的市场,在次贷危机之后,能买房的人越来越少,却导致了租金的持续上涨。

美国2016年4月份平均租金为1407美元,与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow预计,到2017年4月,美国整体租金会再增长1.75%,平均达到 1431美元。

而一些热门城市,租金的上涨更是吓人。

圣何塞,作为高科技公司的聚集地、硅谷的核心地带。2016年4月,其平均租金高达 3729 美元。与2015年相比增长了8.04%。预计2017年同期会增长7.99%,达到4027美元每月。

2016年四月,整个纽约平均租金为2411 美元每月,比2015年同期增长4.3%。

请看下面Zillow的统计图所反映的情况。

2017你背那么重的房贷有风险吗?

而且,这两年的租金增长,是在之前已经持续增长多年的基础之上的再增长。

在此之前,2015年7月,纽约核心的曼哈顿区域,房租的中间价格在2014年7月基础上同比上涨5.5%,曼哈顿的平均房租则飙升到每月4022美元。

2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长,全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内,租房客需要将29.5%的收入用于支付房租,比房产泡沫前(1985~1999年)的24.9%还要高。

2006年到2013年,华盛顿的租金中间价格七年增长了21%;纽约增长了12%。

为什么美国的房租会持续高速上涨?

纽约本地的房产交易专家认为,目前纽约租房市场有两个推动力:

一是就业人数不断增加;二是房贷条件越来越严格。

美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根,紧缩的房贷条件减少了购房者的人数,造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。

在美国,超过一半的租客把30%的收入花在租金上;而在10年前,因为更多人可以买房,他们只花了18%的收入在租房上。

全美住房拥有率在2005 年前后房市繁荣期超过69%;2015 年下降到63.7%,是自1990 年以来的最低水平。由于数百万住房被法院强制拍卖或属于负资产,实际住房拥有率更低。与2014 年第一季度相比,2015 年第一季度全美租房住的家庭数量增加了180 多万个,而与此同时,房屋拥有者人数则减少了386000 个。

研究结果显示,在波士顿、洛杉矶、纽约和迈阿密,2013年已经有60%的居民是租房者。在芝加哥,租客数量从2006年到2013年增长了12%。

在中国一线城市,人口的持续增加与美国大城市类似。而且有一些特殊情况也会推动房租上涨:

一、政策性限购限贷,导致能买房的人进一步减少,租房需求增加。

二、城中村改造等,让低端供应减少,豪宅供应增加。

三、房源更多为机构所掌握,个人房东减少,推动房租价格上涨。

四、相关安全规定让可以被租赁的单位不可能无限缩小,通过“胶囊公寓”等形式改造硬件缩小房间,降低租金的效果有限。

最后,明源君想说,对政府部门和银行而言,需要在控制房贷快速增长和保持楼市的稳定之间找到平衡。而对个人而言,背房贷是有风险有压力。但是相比而言,不买房的风险和压力似乎要更大些。

(明源地产研究院)

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