开发商疯了!不惜血本疯狂拿地,未来房价不敢想象

  近期,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。新华社记者调查发现,一些“地王”的楼面价已超过区域房价,不少开发商不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地,真是疯了,疯了!

开发商疯了!不惜血本疯狂拿地,未来房价不敢想象

  二线城市地价同比暴涨180%,5年大涨8.5倍,增幅超一线

  3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会,一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中,上海远郊的泗泾拍出“双子地王”,每平方米近4万元的楼面价,几乎是半年前该区域地价的2倍。

  不过,二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天,南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前,该区域楼面价仅4752元/平方米,也就是说,地价5年大涨8.5倍,增幅甚至超过一线城市。

  近期,多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;

  合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;

  厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

  与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

  值得关注的是,几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。记者走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发现,其销售单价范围在2.4万元-3.1万元,远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价,其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

  易居智库研究总监严跃进表示,在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下,资金出现溢出效应,开发商开始争先布局热点二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为,“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现,地价甚至超过周围在售房价,这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”

  一块地透支全年利润,开发商负债抢地赌“明天”

  翻阅年报发现,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

  刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

  开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

  ——“不缺钱,缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

  ——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

  东莞一家电子元器件企业老板从去年开始,公司经营压力增大、资金经常周转不开,他索性缩减规模,将部分资金投资深圳房产;今年深圳收紧限购后,他又将资金转投至惠州、珠海等城市。

  ——开发商互相坐庄解套。业内人士认为,开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后,最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

  除开发商相互“抬轿”外,开发商偶尔也“自己坐庄”。去年,华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。

  同策咨询研究总监张宏伟认为,在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的“好办法”。“土地本身的增值及房价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”一位开发商表示,“只有拿不到的地,没有解不了的套”。

  开发商都疯了,未来房价真是不敢想象。也许疯狂的开发商们也把ZF给吓尿了,今日(17日),苏州突然就撤消了5幅土地出让。。。苏州市市国土资源局公告,4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。

  只想说,呵呵呵。

  (新华社)

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